Проблемы и перспективы развития института выселения собственника из жилого помещения
Проблемы и перспективы развития института выселения собственника из жилого помещения
Юрист , 2010, N 1
Гимгина Е. В.
Интенсивный характер развития жилищного законодательства, выразившийся в принятии нового Жилищного кодекса Российской Федерации ( далее ЖК РФ), во внесении многочисленных изменений в федеральное законодательство ( в т.ч. в Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ Об ипотеке ( залоге недвижимости) ; ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ), актуализировал жилищную проблематику. Необходимость п равового исследования различных аспектов выселения из жилого помещения обусловливается социальной значимостью данного института, который представляет собой совокупность правовых предписаний, регламентирующих последствия прекращения правоотношений, связанных с фактическим использованием жилья.
Доминирующими тенденциями содержания правовых новелл, регулирующих выселение собственников из жилья, являются: во-первых, расширение перечня оснований прекращения прав собственника на занимаемое жилое помещение и, как следствие, расширение круга оснований выселения из жилых помещений; во-вторых, изъятие из жилищного законодательства правовых норм, ограничивавших или делавших невозможным практическую реализацию выселения собственников из жилых помещений при наличии определенных юридических фактов. В соответствии с положениями Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 194-ФЗ О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обращение взыскания может быть осуществлено на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, которое является единственным пригодным для проживания собственника и членов его семьи.
В настоящее время ограничительные условия, препятствующие выселению собственника из занимаемого жилого помещения, утратили силу согласно Федеральному закону от 24 декабря 2002 г. N 179-ФЗ. В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ О внесении изменений в Федеральный закон Об ипотеке ( залоге недвижимости) обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, являющиеся предметом ипотечного обязательства, и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя.
Государство в соответствии с положениями ч. 2 ст. 95 и ч. 2 ст. 106 ЖК РФ гарантирует лицам, на единственное жилье которых обращено взыскание по долговым обязательствам собственника, предоставление жилых помещений из состава маневренного жилищного фонда и завершение расчетов с должником.
Рассмотренные выше правовые предписания, регламентирующие выселение собственников из занимаемых жилых помещений, имеют гражданско-правовой характер, так как основанием выселения выступает причинение имущественного ущерба вследствие нарушения договорных обязательств. Так, например, в соответствии с ч. 2 ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ Об ипотеке ( залоге недвижимости) обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая из просрочек не является значительной.
Принципиальными новеллами стали нормы, сформулированные в ст. 29 ЖК РФ, регламентирующие выселение собственника из занимаемого жилого помещения за самовольное переустройство и ( или) перепланировку. Введение этой нормы было обусловлено большим количеством несанкционированных переустройств и перепланировок жилья, приводивших к повреждениям и разрушениям как объектов указанных действий, так и соседского жилья.Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и ( или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок в порядке, который установлен органом, осуществляющим согласование перестройки и ( или) перепланировки. Если жилое помещение не будет приведено в исходное состояние в отведенный соответствующим органом срок, суд по иску последнего в отношении собственника может принять одно из следующих решений: во-первых, о сохранении жилого помещения в переустроенном и ( или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и это не создает угрозу их жизни и здоровью ; во-вторых, о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние. Нам кажется, соответствующий орган устанавливает для нового собственника жилого помещения новый срок для приведения жилого помещения в прежнее состояние. Если оно не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.В указанном случае выселение собственника из жилого помещения осуществляется без предоставления другого жилого помещения. Конечно, правовой анализ изложенного нормативного предписания приводит к вопросу об административной или гражданско-правовой природе правоотношений, связанных с выселением из жилого помещения в рассматриваемом случае.С одной стороны, положение об административной ответственности за самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах установлено в ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ. Нам кажется, совершенное деяние влечет назначение административного наказания в виде наложения административного штрафа в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей. Объект общественного отношения по закреплению прав граждан на жилище, а непосредственный объект посягательства отношения по пользованию жилыми домами. Дела по данному составу административного правонарушения в соответствии со ст. 23.55 КоАП РФ рассматривают должностные лица органов государственной жилищной инспекции, которые уполномочены не только составлять протокол о совершенном административном правонарушении, но и рассматривать дело и принимать по нему решение о вынесении административного наказания виновному лицу. Исходя из определения административно-правовой природы переустройства в КоАП РФ, можно сделать вывод об административно-правовом характере выселения из жилого помещения, предусмотренного ст. 29 ЖК РФ.
С другой стороны, следует обратить внимание на положения ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, в соответствии с которыми суд может сохранить в переустроенном и ( или) перепланированном состоянии жилое помещение, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью. Нам кажется, следовательно, нарушение прав и законных интересов граждан, создание угрозы их жизни и здоровью, возникшие вследствие несогласования перепланировки и переустройства жилого помещения, являются основаниями для выселения граждан из занимаемых жилых помещений.Таким образом, гражданам причиняется имущественный вред, связанный с повреждением квартиры, санитарно-технического и иного оборудования жилого помещения, моральный ущерб, связанный с причинением вреда здоровью и жизни, вследствие несанкционированной перепланировки или переустройства жилого помещения. В рассматриваемом случае основания выселения граждан из занимаемого жилого помещения носят имущественный, т.е. гражданско-правовой, характер, и следовательно, правоотношения, связанные с выселением из жилого помещения, имеют гражданско-правовую природу.Может иметь место и третья, компромиссная точка зрения. Нам кажется, с учетом того что правила пользования жилыми помещениями, равно как и имущество, жизнь и здоровье граждан, являются объектами посягательств вследствие несанкционированной перепланировки и переустройства жилого помещения, можно утверждать о комплексном административно-гражданском характере рассматриваемого правового института выселения из жилого помещения. Конечно, по мнению авторов, выселение из жилого помещения носит характер карательной санкции , вне зависимости от характера правоотношений, так как связано с принудительным возмездным изъятием жилья у собственника. Кроме того, данное предписание призвано предупредить собственников о негативных последствиях самовольного переустройства и ( или) перепланировки. Конечно, предупредительно-карательный характер санкции рассматриваемой статьи обосновывается также возможностью вычета из суммы, вырученной от реализации на публичных торгах жилого помещения, расходов на исполнение судебных решений и возложением на нового собственника обязанности по приведению жилья в прежнее состояние. Фактически главной целью рассматриваемого предписания является не защита интересов лиц, пострадавших в результате рассматриваемых противоправных действий, а принудительное возмездное изъятие жилого помещения у виновного собственника. Конечно, при этом действия собственника могут и не причинить вреда соседям. Данная санкция неадекватна степени общественной опасности содеянного виновным, для которого изымаемое жилье может являться единственным пригодным для проживания, а вырученных средств будет недостаточно для приобретения равнозначного жилья.По нашему мнению, введение данного предписания представляется нецелесообразным, так как в отечественном гражданском законодательстве существует отлаженный правовой механизм решения возникающих споров по поводу причиненного ущерба указанными неправомерными действиями лица . Нормативной основой этого механизма являются положения ст. 11, 12 ГК РФ о возможности судебной защиты гражданских прав, установлении способов защиты гражданских прав, в числе которых присуждение к исполнению обязанности в натуре, возмещение убытков, компенсация морального вреда. Одним из правовых последствий судебного решения о возмещении убытков, причиненных ответчику в результате несанкционированного переустройства и ( или) перепланировки, является возможность применения положений ч. 2 ст. 235, ст. 237, 256 ГК РФ об обращении взыскания на имущество по обязательствам собственника, на долю супруга в общем имуществе супругов. Изложенное означает, что при стечении определенных обстоятельств, с учетом требований ст. 446 ГПК РФ, жилое помещение может быть изъято в силу судебного решения с целью погашения долга по обязательствам перед кредиторами. А такие социальные факторы, как наличие единственного жилого помещения, пригодного для проживания, являющегося предметом ипотеки; трудная жизненная ситуация; низкая зарплата; содержание несовершеннолетних детей и нетрудоспособных иждивенцев, с юридической точки зрения не являются ограничительными условиями, препятствующими выселению из занимаемых жилых помещений. На сегодняшний день, (подробнее в материалах сайта) обобщая практику работы судов г. Оренбурга, можно смело сказать, (подробнее в материалах сайта) что в данном регионе нет ни одного дела по выселению собственника за перепланировку или переустройство жилого помещения.Таким образом, собственник жилого помещения может быть выселен : во-первых, исключительно на основании решения суда, например в случае осуществления незаконной перепланировки или переустройства жилого помещения; во-вторых, как на основании судебного решения, так и в добровольном порядке, например при обращении взыскания на заложенное имущество при неисполненном ипотечном обязательстве может произойти как в судебном, так и во внесудебном порядке. В этом случае на основании ст. 55 ФЗ Об ипотеке ( залоге недвижимости) оформляется нотариально удостоверенное соглашение между залогодержателем и залогодателем, заключенное после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. Выселение собственника при наступлении указанных юридических фактов может произойти на добровольной основе решению суда. ,
Добро пожаловать!!!
Мы являемся надежным партнером в сфере оказания юридических услуг в области недвижимости всех видов. Мы строго придерживаемся договорных обязательств и стандартов конфиденциальности, а так же ориентируемся на долгосрочные партнерские отношения.
Сопровождение сделок купли-продажи объектов недвижимости и бизнеса. Подготовка и регистрация договоров купли-продажи, аренды, дарения, займа. Проверка юридической чистоты объекта. Оформление документов. Безопасность денежных взаиморасчётов. Согласование перепланировок. ТСЖ, управление многоквартирными домами. Долевое строительство. Договор ренты, договор пожизненного содержания с иждивением.
Мы стремимся помогать людям в сложившихся жизненных ситуациях в вопросах нашей специализации, способствовать созданию цивилизованного рынка недвижимости и юридических услуг, где отношения между клиентами и специалистами компании основаны на взаимном доверии и уважении.
Если Вам необходима срочная консультация, или профессионально составленные документы правового характера - мы предлагаем подробное консультирование по жилищным вопросам, в соответствии с актуальными событиями рынка недвижимости, аналитическими материалами и практическими советами наших специалистов. Клиенты доверяют нам, остаются довольными своим выбором, рекомендуют нас своим знакомым
Адвокаты и юристы портала имеют семилетний опыт работы на рынке услуг недвижимости и права. Полученные за время работы навыки и знания позволяют нам эффективно решать проблемы стоящие перед клиентами.
Задать вопрос на сайте
Введите Тему вопроса (Title), Ваше сообщение (Feedback or comments)
Чтобы отправить сообщение нажмите голубую кнопку "Send feedback" внизу. Ответ на Ваш вопрос появится в разделе Ответы на Вопросы.
Уровень потенциального спроса на вторичном рынке жилья в Москве и Московской области, определяемый количеством обращений со стороны желающих приобрести квартиру, по данным компании Азбука жилья за январь-июнь 2012 года вырос...
Вопрос: Является ли договор аренды нежилого помещения, не прошедший государственную регистрацию, недействительным?Ответ: Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не...
Как выселить бывшего супруга?Вопросы, связанные с выселением из жилых помещений, всегда были и остаются актуальными на сегодняшний день. Вправе ли вы выписать бывшего члена семьи из квартиры, принадлежащей вам на...
Вселение-Выселение 