В настоящее время при разрешении аналогичных ситуаций необходимо руководствоваться Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания ( далее Постановление Пленума ВАС РФ N 64). Это Постановление во многом произвело революцию в сложившейся судебной практике, изменив ее в некоторых случаях на прямо противоположную.
Пленум ВАС РФ дал официальное разъяснение, в котором по аналогии распространил нормы об общем имуществе в многоквартирном доме и на нежилые здания.
Отсюда следует, что:
на принадлежность или составную часть сложной вещи не может быть признано право частной собственности, если соответствующее имущество может быть отнесено к общему имуществу нежилого здания;
наличие зарегистрированного права частной собственности на объект, относящийся к общему имуществу здания, не устраняет режим общей собственности на общее имущество нежилого здания и не позволяет частному собственнику устранять остальных собственников от использования такого имущества и чинить им препятствия;
если имущество относится к общему имуществу нежилого здания, то требование об установлении сервитута на это имущество является, по существу, ненадлежащим способом защиты прав.
Все это имеет решающее значение при выборе способа защиты прав для обеспечения надлежащей и полноценной эксплуатации собственного имущества. Избрание ненадлежащего способа защиты прав может повлечь отказ в удовлетворении требований, задержку по времени и, возможно, пропуск срока исковой давности.
Таким образом, первый шаг, который необходимо предпринять, (подробнее в материалах сайта) определение, является ли искомое имущество частью общего имущества в нежилом здании.
Пленум ВАС РФ разъяснил, дублируя положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование ( технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Права собственника помещения на общее имущество в здании не зависят от наличия или отсутствия у него регистрации прав или иных особых условий.
Например, суд обязал ответчика устранить незаконную перепланировку, вследствие которой истец лишился свободного доступа в свое помещение, несмотря на наличие возможности попасть в помещения истца иным способом. Нам кажется, судом установлено, что проход в помещение N 36 заложен со стороны общего имущества здания, а именно лестничной клетки, вследствие чего отсутствует беспрепятственный доступ общественной организации в указанное помещение, что подтверждается техническим паспортом ( Определение ВАС РФ от 07.09.2010 N ВАС-11669/10).
Наличие государственной регистрации частной собственности на имущество, являющееся по существу общим имуществом в здании, не препятствует предъявлению иска о признании права долевой собственности на это имущество. В некоторых случаях суд выносит решение о прекращении государственной регистрации права частной собственности без признания права долевой собственности.
Главный факт предмета доказывания в такой ситуации наличие общего интереса и необходимости в использовании имущества и его предназначение для удовлетворения общих потребностей.
Так, установив, что водопроводный ввод предназначен для обеспечения водоснабжения не только помещений ответчика, но и близлежащих зданий, суд прекратил зарегистрированное право частной собственности на этот объект и признал недействительной регистрацию права ( Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.10.2009 по делу N А56-29315/2008 и Определение ВАС РФ по этому делу от 07.04.2010 N ВАС-18164/09).
Теоретически такая возможность основана на том, что право долевой собственности на общее имущество не зависит от его государственной регистрации ( пункт 3 Постановления Пленума ВАС РФ N 64). Нельзя не отметить, (подробнее в материалах сайта) что такой подход не нашел пока последовательного отражения в правовых позициях ВАС РФ.
Например, Определением от 25.11.2009 N ВАС-14730/09 ВАС РФ оставил в силе акты нижестоящих судов об отказе в удовлетворении иска об оспаривании зарегистрированного права со ссылкой на то же Постановление Пленума ВАС РФ N 64, указав, что действующее законодательство и практика не предусматривают такого способа защиты, как оспаривание зарегистрированного права.
Принцип исчерпания прав тем самым не распространяется на споры по поводу общего имущества. Даже если правоустанавливающие документы не дают повода полагать, (подробнее в материалах сайта) что с приобретаемым нежилым помещением передавалось еще какое-либо имущество, право на общее имущество в нежилом здании все равно возникло.
Очевидно, вопрос исчерпания прав и недопустимости оспаривания зарегистрированного права на объект без признания права общей долевой собственности на него связан с вопросами о границах общего имущества. Если довести ситуацию до абсурда, то можно требовать прекращения права частной собственности на ТЭС, поскольку ТЭС предназначена для обслуживания целого массива зданий жилых и нежилых. Очевидно, что такая граница должна определяться, во-первых, физическими пределами здания, во-вторых, границами земельного участка, если он сформирован под этим зданием, и, наконец, назначением отдельно стоящих строений ( подстанций и т.п.), которое можно почерпнуть из проектной, технической документации и правомерного фактического использования.
Следует также обратить внимание на рекомендации самого Пленума ВАС РФ по вопросам выбора надлежащего способа защиты прав.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, они вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. На это требование не распространяется исковая давность ( по аналогии с негаторным иском).
Если же собственники не владеют элементом общего имущества, а лицо, чье право зарегистрировано, владеет им, собственники могут предъявить лишь виндикационный иск, а на эти требования распространяется общий срок исковой давности.
Остается неясность, (подробнее в материалах сайта) с какого момента исчислять срок исковой давности. Когда собственники помещений должны были узнать о нарушении их права на общее имущество в нежилом здании? Применение нормы статьи 196 ГК РФ о трехлетнем сроке исковой давности в данном случае затруднено. Нам кажется, с одной стороны, до принятия Постановления Пленума ВАС РФ N 64 судебная практика была очень противоречива и исходила зачастую из недопустимости применения режима общего имущества в многоквартирных домах по аналогии к общему имуществу нежилых зданий ( например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.04.2005 по делу N А56-14865/04). Конечно, права на общее имущество в нежилом здании не получали должной защиты и признания, распространенной была ситуация включения коридоров, лестниц и т.п. в состав отдельных частных помещений. Нам кажется, с другой стороны, противоречивость судебной практики не позволяет утверждать, (подробнее в материалах сайта) что лицо не могло знать о нарушении своих прав. Однозначного ответа в законодательстве не существует, не дает его пока и арбитражная практика. Конечно, при отсутствии иного однозначного обстоятельства единственным возможным вариантом остается привязка срока исковой давности по виндикационному иску в отношении общего имущества к дате опубликования Постановления Пленума ВАС РФ N 64. Это Постановление было опубликовано в журнале Вестник ВАС РФ (N 9, сентябрь, (подробнее в материалах сайта) 2009) и размещено на сайте ВАС РФ 4 августа 2009 года. Конечно, при установлении более ранних дат ( например, с момента приватизации или иного приобретения недвижимости, которое могло состояться в начале 1990-х годов) нормы об общем имуществе в нежилых зданиях фактически утратят всякий смысл.
Ю.А. Халимовский
. Наш
Добро пожаловать!!!
Мы являемся надежным партнером в сфере оказания юридических услуг в области недвижимости всех видов. Мы строго придерживаемся договорных обязательств и стандартов конфиденциальности, а так же ориентируемся на долгосрочные партнерские отношения.
Сопровождение сделок купли-продажи объектов недвижимости и бизнеса. Подготовка и регистрация договоров купли-продажи, аренды, дарения, займа. Проверка юридической чистоты объекта. Оформление документов. Безопасность денежных взаиморасчётов. Согласование перепланировок. ТСЖ, управление многоквартирными домами. Долевое строительство. Договор ренты, договор пожизненного содержания с иждивением.
Мы стремимся помогать людям в сложившихся жизненных ситуациях в вопросах нашей специализации, способствовать созданию цивилизованного рынка недвижимости и юридических услуг, где отношения между клиентами и специалистами компании основаны на взаимном доверии и уважении.
Если Вам необходима срочная консультация, или профессионально составленные документы правового характера - мы предлагаем подробное консультирование по жилищным вопросам, в соответствии с актуальными событиями рынка недвижимости, аналитическими материалами и практическими советами наших специалистов. Клиенты доверяют нам, остаются довольными своим выбором, рекомендуют нас своим знакомым
Адвокаты и юристы портала имеют семилетний опыт работы на рынке услуг недвижимости и права. Полученные за время работы навыки и знания позволяют нам эффективно решать проблемы стоящие перед клиентами.
Задать вопрос на сайте
Введите Тему вопроса (Title), Ваше сообщение (Feedback or comments)
Чтобы отправить сообщение нажмите голубую кнопку "Send feedback" внизу. Ответ на Ваш вопрос появится в разделе Ответы на Вопросы.
Аренда имущества государственных и муниципальныхпредприятийВ соответствии со ст. 114 Конституции РФ Правительство РФ осуществляет управление федеральной собственностью. В п. 5 Постановления Правительства РФ от 10.02.1994 N 96 О делегировании полномочий...
Отказ в иске о понуждении заключить договор купли-продажи зданияСуд отказал в иске о понуждении заключить договор купли-продажи здания, придя к выводу, что ни в силу закона, ни в силу добровольно...
Хамовнический суд Москвы в понедельник отказал в допросе более 60 жителей поселка Речник , на котором настаивала газета Новые Известия , являющаяся ответчиком по иску ГУВД столицы, передает РИА Новости...
