Отказ в иске о понуждении заключить договор купли-продажи здания
Суд отказал в иске о понуждении заключить договор купли-продажи здания, придя к выводу, что ни в силу закона, ни в силу добровольно принятого обязательства у ответчика не возникло обязанности заключить договор купли-продажи и основания для понуждения его к заключению договора на условиях истца отсутствуют ( Постановление ФАС Центрального округа от 12.04.2010 по делу N А68-4729/2009).
ОАО Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы обратилось с иском к ОАО МРСК Центра и Приволжья о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого здания ( профилактория) в течение трех месяцев с момента вступления в силу решения суда на условиях, предусмотренных проектом договора купли-продажи. Истец также просил обязать зарегистрировать переход права собственности на здание в УФРС не позднее одного месяца с момента заключения договора купли-продажи.
Решением суда в иске отказано. Апелляционным судом решение оставлено без изменения.
Решением внеочередного общего собрания акционеров ОАО Тулэнерго от 06.10.2004 общество было реорганизовано в форме выделения нескольких акционерных обществ, в том числе ОАО Тульская магистральная сетевая компания . На собрании был утвержден разделительный баланс ОАО Тулэнерго от 30.09.2004. Данные обстоятельства подтверждаются протоколом.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 07.02.2007 ОАО Тульская магистральная сетевая компания является собственником нежилого здания ( профилактория) общей площадью 3270,5 кв. м. В качестве основания регистрации права собственности указаны разделительный баланс ОАО Тулэнерго от 30.09.2004 и протокол внеочередного общего собрания акционеров ОАО Тулэнерго от 06.10.2004.
06.03.2006 состоялось совещание ОАО ФСК ЕЭС по согласованию вступительных балансов акционерных обществ, в том числе и ОАО Тульская магистральная сетевая компания . На совещании было принято решение для компенсации убытков прошлых лет внести во вступительный баланс ОАО Тульская магистральная сетевая компания здание профилактория с его последующей передачей в РСК по договору уступки прав требования договору купли-продажи, что подтверждается протоколом совещания.
Впоследствии ОАО Тульская магистральная сетевая компания было реорганизовано в форме присоединения к ОАО ФСК ЕЭС . В связи с этим спорное здание передано в собственность последнего по передаточному акту. В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 05.12.2008 право собственности на здание зарегистрировано за ОАО ФСК ЕЭС .
В свою очередь, (подробнее в материалах сайта) ОАО Тулэнерго в дальнейшем было реорганизовано в форме присоединения к ОАО МРСК Центра и Приволжья .
Письмом от 31.08.2007, направленным ОАО МРСК Центра и Приволжья , истец предложил заключить договор купли-продажи здания профилактория стоимостью 35 926 000 руб., приложив проект договора и отчет оценщика об определении рыночной стоимости здания.
В ответном письме от 10.09.2007 ОАО Тулэнерго предложило заключить такой договор на иных условиях в части порядка расчетов.
14.04.2009 истец направил ответчику письмо, в котором предложил совершить сделку купли-продажи здания стоимостью 46 800 000 руб., однако, несомненно письмом от 12.05.2009, направленным ОАО ФСК ЕЭС , ответчик отказался осуществить выкуп здания, ссылаясь на сложившуюся экономическую ситуацию.
Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг ( основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
П. 2 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами ( п. 2 ст. 434).
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ ( п. 5 ст. 429).
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Нам кажется, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Кроме того, согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в п. 14 информационного письма от 16.02.2001 N 59, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
Суды сделали вывод об отсутствии между сторонами заключенного предварительного договора купли-продажи спорного объекта.
При этом переписку сторон, разделительный баланс ОАО Тулаэнерго от 30.09.2004 и протокол совещания ОАО ФСК ЕЭС от 06.03.2006 суд не принял в качестве надлежащих доказательств заключения между сторонами предварительного договора купли-продажи здания профилактория, исходя из положений п. 2 ст. 429, ст. 550 ГК РФ.
Более того, при оценке этих документов судом установлено, что стороны не достигли соглашения о предмете, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на земельном участке, и цене спорной сделки в соответствии с требованиями ст. Нам кажется, ст. 554, 555 ГК РФ.
Как следует из материалов дела и не отрицается сторонами, разделительный баланс утвержден на внеочередном общем собрании акционеров ОАО Тулаэнерго 06.10.2004, о чем свидетельствует протокол.
Вместе с тем отражение в строке 214 разделительного баланса от 30.09.2004 нежилого здания профилактория не свидетельствует о согласовании обеими сторонами предварительного договора или какого-либо иного обязательства, предусматривающего обязанность ответчика по заключению в будущем договора купли-продажи объекта недвижимости. Конечно, протокол совещания от 06.03.2006 также не может рассматриваться как добровольно принятое на себя обязательство по заключению договора купли-продажи.
Из содержания данного протокола следует, что для компенсации убытков прошлых лет на совещании принято решение о внесении во вступительный баланс ОАО Тульская магистральная сетевая компания здания профилактория с его последующей передачей в РСК по договору уступки прав требования договору купли-продажи. Данный протокол подписан только заместителем председателя Правления ОАО ФСК ЕЭС .
Представители ОАО МРСК Центра и Приволжья 06.03.2006 на совещании не присутствовали, условия о заключении договора купли-продажи не согласовывали и протокол не подписывали.
Таким образом, данный документ не может быть признан достаточным доказательством, свидетельствующим о достижении сторонами соглашения о купле-продаже здания профилактория.
Представленный в материалы дела проект договора купли-продажи спорного имущества, направленный 31.08.2007 в адрес ответчика, им подписан не был.
Ответчик не согласился с условиями предложенной истцом оферты и предложил согласовать сделку на иных условиях, о чем сообщил письмом от 10.09.2007.
В силу ст. 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
В дальнейшем договор купли-продажи на предложенных ответчиком или иных условиях заключен не был.
В связи с этим суд пришел к выводу, что ни в силу закона, ни в силу добровольно принятого обязательства у ОАО МРСК Центра и Приволжья не возникло обязанности заключить договор купли-продажи спорного имущества, а значит, об отсутствии оснований для понуждения ответчика к заключению договора купли-продажи на условиях истца.
ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.
. Наш
Добро пожаловать!!!
Мы являемся надежным партнером в сфере оказания юридических услуг в области недвижимости всех видов. Мы строго придерживаемся договорных обязательств и стандартов конфиденциальности, а так же ориентируемся на долгосрочные партнерские отношения.
Сопровождение сделок купли-продажи объектов недвижимости и бизнеса. Подготовка и регистрация договоров купли-продажи, аренды, дарения, займа. Проверка юридической чистоты объекта. Оформление документов. Безопасность денежных взаиморасчётов. Согласование перепланировок. ТСЖ, управление многоквартирными домами. Долевое строительство. Договор ренты, договор пожизненного содержания с иждивением.
Мы стремимся помогать людям в сложившихся жизненных ситуациях в вопросах нашей специализации, способствовать созданию цивилизованного рынка недвижимости и юридических услуг, где отношения между клиентами и специалистами компании основаны на взаимном доверии и уважении.
Если Вам необходима срочная консультация, или профессионально составленные документы правового характера - мы предлагаем подробное консультирование по жилищным вопросам, в соответствии с актуальными событиями рынка недвижимости, аналитическими материалами и практическими советами наших специалистов. Клиенты доверяют нам, остаются довольными своим выбором, рекомендуют нас своим знакомым
Адвокаты и юристы портала имеют семилетний опыт работы на рынке услуг недвижимости и права. Полученные за время работы навыки и знания позволяют нам эффективно решать проблемы стоящие перед клиентами.
Задать вопрос на сайте
Введите Тему вопроса (Title), Ваше сообщение (Feedback or comments)
Чтобы отправить сообщение нажмите голубую кнопку "Send feedback" внизу. Ответ на Ваш вопрос появится в разделе Ответы на Вопросы.
Налогообложение операций, связанных с исполнениемдоговора меныВ данном разделе статьи мы рассмотрим порядок обложения операций по договору мены налогом на прибыль и НДС.Налог на прибыль. Бюджетные учреждения, как и любые другие...
Признание договоров мены недействительнымиВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИОПРЕДЕЛЕНИЕот 4 октября 2011 г. N 81-В11-4Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:председательствующего — Харланова А. В.судей — Пчелинцевой Л....
Отказ в применении двусторонней реституцииСуд отказал в применении двусторонней реституции, установив, что переданный по недействительному договору объект в результате капитального ремонта изменен, включая его назначение, и в том состоянии, в...
Сделки с недвижимостью 