По итогам 2010 года специалисты компании EVANS составили рейтинг наиболее частых юридических ошибок, допускаемых при сделках с недвижимостью. В результате исследования выяснилось, (подробнее в материалах сайта) что основные юридические проблемы связаны именно с заключением и исполнением договоров найма/аренды, а не купли-продажи. Необходимость государственной регистрации, привлечение нотариусов и агентов помогает избежать многих ошибок при сделках купли-продажи недвижимости. Участники же рынка аренды часто менее внимательны к действующему законодательству, что приводит к многочисленным проблемам, - отмечает управляющий партнер компании EVANS Анна Левитова. При этом неквалифицированные специалисты лишь усугубляют ситуацию и закрепляют неправильную практику применения права. Для большинства граждан, арендующих квартиру или дом, является сюрпризом тот факт, что договор жилищного найма - один из самых стабильных правоотношений. Конечно, причем закон стоит на стороне добросовестного нанимателя, а договор не требует государственной регистрации . 1. Часто проблемы возникают у собственников, желающих досрочно расторгнуть договор найма с арендатором. Нам кажется, стоит помнить, (подробнее в материалах сайта) что данная процедура - очень сложный судебный процесс, так как права нанимателя защищены статьёй 687 ГК и для расторжения нужны действительно веские основания (неоднократные неплатежи или недоплаты, использование помещения не в соответствии с его назначением, аварийное состояние помещения). На практике сторонам, как правило, удаётся договориться о новых условиях или прекращении правоотношений, но в случае серьёзного конфликта суд будет руководствоваться нормами закона и представленными доказательствами. 2. Конечно, пренебрежение формальностями - еще одна ошибка арендодателя. Если собственник заключил договор найма на срок более года и желает изменить условия при его продлении, то на нём лежит обязанность приступить к переговорам за три месяца до истечения срока найма. Если он не направит нанимателю письменное уведомление о желании пересмотреть условия, то договор считается продлённым на срок первоначального договора без каких-либо изменений. Отправление такого уведомления ценным (и только ценным) письмом с подтверждением доставки будет доказательством добросовестности собственника в суде. 3. Часто возникают конфликты, если хозяин квартиры продаёт её до истечения срока найма. Конечно, при этом решение о продаже объекта никак не влияет на права арендатора или нанимателя. Квартира, где проживают люди, должна продаваться вместе с обязательствами перед арендатором или нанимателем. Новые хозяева занимают место арендодателя в правоотношениях автоматически. Для этого не требуется внесения изменений в договор. Так что для расторжения договора новым собственникам придётся ждать истечения срока найма и при этом не забыть про трёхмесячное уведомление, рассмотренное выше. Арендатор или наниматель, (подробнее в материалах сайта) опасающийся за соблюдение своих прав, может обратиться в суд с ходатайством о наложении ареста на имущество. 4. Неточности в оформлении договора также могут вызвать проблемы. В соответствии с требованиями Гражданского кодекса в тексте договора должны содержаться данные, позволяющие чётко определить, (подробнее в материалах сайта) какой именно объект сдаётся в аренду. Такими данными являются: адрес квартиры, общая площадь объекта, кадастровый номер, реквизиты свидетельства о праве собственности. Эти сведения без ошибок должны повторяться в акте передачи имущества. В случае несоблюдения этого условия, договор может быть признан незаключённым. 5. Конечно, последнюю строчку рейтинга занимает ошибка, совершаемая при сделках купли-продажи с участием иностранных граждан. Конечно, пункт третий статьи 14 Федерального закона О валютном регулировании и валютном контроле устанавливает обязательное требование о безналичной форме валютных операций между резидентами и нерезидентами. Нам кажется, сделка по покупке недвижимости гражданином РФ у гражданина другого государства, не имеющего вида на жительство в России, или российским гражданином, постоянно проживающим за границей, в соответствии с этим законом является валютной операцией, даже если средством платежа используется рубль. То есть привычная схема использования депозитарных ячеек при сделках с таким субъектным составом противоречит закону и влечет наложение административного штрафа на граждан, должностных лиц и юридических лиц в размере от трех четвертых до одного размера суммы незаконной валютной операции. Так что в случае покупки недвижимости у иностранца, единственной полноценной и законной альтернативой наличным будет являться сделка с использованием аккредитива. На практике многие банки выполняют свои функции по валютному контролю спустя рукава и не всегда требуют соблюдения этой нормы. Несмотря на это, вряд ли стоит испытывать судьбу возможность платить штраф в размере стоимости квартиры вполне реальна.
. Наш
Добро пожаловать!!!
Мы являемся надежным партнером в сфере оказания юридических услуг в области недвижимости всех видов. Мы строго придерживаемся договорных обязательств и стандартов конфиденциальности, а так же ориентируемся на долгосрочные партнерские отношения.
Сопровождение сделок купли-продажи объектов недвижимости и бизнеса. Подготовка и регистрация договоров купли-продажи, аренды, дарения, займа. Проверка юридической чистоты объекта. Оформление документов. Безопасность денежных взаиморасчётов. Согласование перепланировок. ТСЖ, управление многоквартирными домами. Долевое строительство. Договор ренты, договор пожизненного содержания с иждивением.
Мы стремимся помогать людям в сложившихся жизненных ситуациях в вопросах нашей специализации, способствовать созданию цивилизованного рынка недвижимости и юридических услуг, где отношения между клиентами и специалистами компании основаны на взаимном доверии и уважении.
Если Вам необходима срочная консультация, или профессионально составленные документы правового характера - мы предлагаем подробное консультирование по жилищным вопросам, в соответствии с актуальными событиями рынка недвижимости, аналитическими материалами и практическими советами наших специалистов. Клиенты доверяют нам, остаются довольными своим выбором, рекомендуют нас своим знакомым
Адвокаты и юристы портала имеют семилетний опыт работы на рынке услуг недвижимости и права. Полученные за время работы навыки и знания позволяют нам эффективно решать проблемы стоящие перед клиентами.
Задать вопрос на сайте
Введите Тему вопроса (Title), Ваше сообщение (Feedback or comments)
Чтобы отправить сообщение нажмите голубую кнопку "Send feedback" внизу. Ответ на Ваш вопрос появится в разделе Ответы на Вопросы.
Поправки в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФСовет Федерации одобрил поправки в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ фактически речь...
Адресный перечень пятиэтажных, ветхих, аварийных жилых домов, предполагаемых к сносу в первом полугодии 2010 годаВосточный административный округ: Адрес префектуры: 107076, г. Москва, Преображенская площадь, д. 9 Амурская ул., д. 54...
Договор участия в долевом строительстве: правовые аспекты, учет и налогообложениеВ статье рассмотрен новый для гражданского законодательства договор участия в долевом строительстве, его существенные условия, права и обязанности застройщика и участников...
Сделки с недвижимостью 