Главная Сделки с недвижимостью Проблемы недействительности сделок с недвижимостью

Проблемы недействительности сделок с недвижимостью


Проблемы недействительности сделок с недвижимостью

Недействительность сделок является одной из наболевших проблем при разрешении споров с недвижимым имуществом. Довольно часто возникают споры при совершении сделок, государственной регистрации прав. Но в последнее время особенно резко увеличилось количество случаев заявления требований о признании сделок недействительными и признании недействительными регистрационных записей.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка является недействительной по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Недействительными сделки признаются в судебном порядке. Конечно, причинами заключения сделок при наличии законодательных оснований признания их недействительными являются зачастую незнание или несовершенное знание норм действующего законодательства, неверное их толкование, осуществление неправомерных действий в отношении контрагента и т. Из вышеизложенной статьи Гражданского кодекса РФ понятно, что все недействительные сделки классифицируются на оспоримые и ничтожные. В соответствии с п. 2 ст. 166 требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено только лицами, указанными в ГК РФ (т.е. лицами, имеющими право оспорить сделку), а требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Кроме того, суд может по собственной инициативе применить такие последствия. Но это является отнюдь не единственным различием оспоримой и ничтожной сделки.

Так, исковое заявление о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлено в течение одного года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. А исковое заявление о применении последствий недействительности ничтожной сделки должно быть предъявлено в течение трех лет со дня, когда началось исполнение этой сделки (ст. 181 Гражданского кодекса РФ)

Оспоримые сделки - это сделки, которые заключены лицом с превышением полномочий на совершение сделки или с пороком воли стороны в сделке, к которым законодатель относит: сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности (ст. 173 ГК РФ), лица или органа юридического лица, вышедших за пределы установленных ограничений (ст. 174 ГК РФ), совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК РФ), ограниченно дееспособным гражданином (ст. 176 ГК РФ), гражданином, не способным в момент совершения сделки понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ) либо действовавшим под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, а также под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 178 ГК РФ).

Фактически оспоримая сделка - это относительно недействительная сделка. Иначе говоря, будучи совершенной, такая сделка порождает права и обязанности, но, будучи оспорена, она может быть признана судом недействительной (полностью или частично), а может быть признана и действительной (например, сделка, требующая нотариального удостоверения, но не оформленная надлежащим образом, может быть признана судом действительной, при условии доказанности самого факта заключения договора)

А ничтожной сделка будет являться, если совершена с пороком субъектного состава или с существенным нарушением требуемой формы или содержания, к которым законодатель относит: сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ), совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ), мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК РФ), сделки, совершенные недееспособными (ст. 171 ГК РФ) или несовершеннолетними в возрасте до 14 лет (ст. 172 ГК РФ).

Законодатель четко отграничил понятие оспоримой и ничтожной сделки, но до настоящего момента существует одна наболевшая проблема - какие правовые последствия признания недействительной сделки с недвижимостью должны быть отражены в судебном решении. Так, не определено, надо ли в решении признавать недействительным зарегистрированное право или прекращать право собственности лица, что делает проблематичным исполнение решений судов о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности. Законодательство не регулирует вопрос деятельности органа регистрации при вынесении таких решений судами. Все это создает большие трудности на практике, так как именно от решения этих вопросов зависит, какие действия будет предпринимать на основании данного решения регистрирующий орган и другие аспекты исполнения данных судебных актов.

Саму процедуру применения правовых последствий также нельзя признать совершенной. Как упоминалось выше, суд может применить последствия недействительности ничтожных сделок по требованию любого заинтересованного лица, а также по собственной инициативе. Но как быть, (подробнее в материалах сайта) если рассматривается в суде экономический спор, где признание сделки недействительной не является требованием истца, а суд фактически усматривает ничтожность сделки, связанной с возникшим спором. Нам кажется, с одной стороны, ст. 166 Гражданского кодекса РФ практически налагает на суд обязанность оценки сделки на предмет ее недействительности (ничтожности), а с другой стороны, если истец в данном споре не преследует признать сделку ничтожной и применить к ней правовые последствия недействительности, нет никаких законодательных гарантий, что суд, применяя по собственной инициативе правовые последствия недействительности сделки, не превысит полномочия, ведь суду не дано право изменять предмет или основания иска, выходить за пределы исковых требований, нарушать принципы состязательности и равноправия сторон в процессе.

По всей логике, законодатель дает суду лишь право по своему усмотрению признать сделку ничтожной, а вот право на применение последствий недействительности ничтожной сделки у суда будет возникать только тогда, когда есть иск о признании недействительной ничтожной сделки, который удовлетворен. Фактическим подтверждением этому служит ст. 12 Гражданского кодекса РФ, которая признает для ничтожной сделки надлежащим способом защиты только применение последствий ее недействительности, что относит споры о признании недействительной ничтожной сделки к разрешению судами в общем порядке.

Очень показательными в данном случае являются доводы В.Ф. Яковлева о том, что применение принудительных мер (мер защиты нарушенных прав) в гражданском праве основано на правовой инициативе самих участников гражданских правоотношений. Конечно, предусмотренные гражданским правом санкции, т.е. неблагоприятные для правонарушителя последствия, не могут применяться против воли потерпевшего лица. Конечно, по общему правилу суд лишен возможности применять гражданско-правовые санкции по своей инициативе. В этом смысле исключение составляет содержащееся в ст. 166 ГК РФ правило о том, что суд может применять последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе. Конечно, представляется, что эта норма не должна толковаться и применяться слишком широко. Если последствие недействительности ничтожной сделки состоит в двусторонней реституции, т.е. в восстановлении имущественного состояния лиц, участвующих в недействительной сделке, то очевидно, что такое последствие не может быть применено против воли участников сделки. Нам кажется, суд вправе и обязан применять последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе в тех случаях, когда эти последствия носят публично-правовой характер, т.е. когда имущество лица, переданное длежащее передаче по сделке, изымается и обращается в доход государства

Другой проблемой недействительности сделок с недвижимым имуществом является то, что не всегда незаконность содержания сделки очевидна и может быть выявлена без установления прав и обязанностей ее участников. Эта проблема особенно остро всплывает, когда право собственности на недвижимое имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав или если государственная регистрация оспаривается другим лицом, считающим себя собственником этой недвижимости или его части (супруг, наследник, созастройщик и т.п.). В данном случае возникает сложное правоотношение, в состав которого наряду с правоотношением, связанным с совершением сделки, входит правоотношение, связанное с приобретением права собственности. Конечно, поэтому, прежде чем прийти к выводу о ничтожности сделки по основанию, предусмотренному ст. 168 ГК РФ, необходимо в судебном порядке установить обстоятельства, свидетельствующие о наличии у истца права собственности на предмет оспариваемой сделки. Еще одной проблемой является отграничение обязательственных отношений и отношений, связанных с недействительностью сделок. Так, если по договору купли-продажи не передано недвижимое имущество, то это не будет являться основанием для признания сделки недействительной, здесь лишь нарушение обязательств, а значит, сторона может требовать передачи недвижимого имущества или изменения и расторжения договора согласно ст. Нам кажется, ст. 450 - 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Помимо исков о признании сделок недействительными, в судебном порядке подлежат обжалованию и произведенная регистрация сделок, вследствие которой она приобретает юридическую силу, а также регистрация прав по сделке, а именно - запись о праве. Конечно, признание свидетельства недействительным не влечет автоматического признания недействительной регистрационной записи, которую свидетельство подтверждало. Что фактически порождает у заинтересованного лица право обратиться в суд с требованием о признании недействительной регистрационной записи о правах в Едином государственном реестре прав.

Исходя из вышеизложенного, следует сказать, (подробнее в материалах сайта) что недействительность фактически является формой лишения сделки юридической силы, установленной с целью защиты и охраны нарушенных прав и интересов общества и его отдельных субъектов. То есть фактически это способ защиты права, закрепленный в ст. 12 ГК РФ - признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий недействительности оспоримой и ничтожной сделки. Изложенные проблемы недействительности сделок с недвижимым имуществом являются лишь частью существующих, которые требуют скорейшего устранения. Конечно, полагаем, что для исключения существующих противоречий в судебной практике Верховному Суду Российской Федерации и Высшему Арбитражному Суду Российской Федерации необходимо дать соответствующие разъяснения

Автор: Ю.Р. Березникова

По всем вопросам, связанным с юридической консультацией, сопровождением сделки с недвижимостью, проверкой юридической чистоты сделки, анализа представленных документов, составлением договоров, сбором необходимых документов для сделки, регистрации договора, и представлением интересов в суде по спорам в области недвижимости: вопросам признания права собственности, оформления права собственности в новостройке, оформление права собственности на гараж (машиноместо), признанию права собственности на нежилое помещение, регистрацию права собственности, признанию права собственности в судебном порядке, по вопросам двойных продаж квартир, об отмене сделки, можно : ,

 

Добро пожаловать!!!

Мы являемся надежным партнером в сфере оказания юридических услуг в области недвижимости всех видов. Мы строго придерживаемся договорных обязательств и стандартов конфиденциальности, а так же ориентируемся на долгосрочные партнерские отношения.

Сопровождение сделок купли-продажи объектов недвижимости и бизнеса. Подготовка и регистрация договоров купли-продажи, аренды, дарения, займа. Проверка юридической чистоты объекта. Оформление документов. Безопасность денежных взаиморасчётов. Согласование перепланировок. ТСЖ, управление многоквартирными домами. Долевое строительство. Договор ренты, договор пожизненного содержания с иждивением.

Мы стремимся помогать людям в сложившихся жизненных ситуациях в вопросах нашей специализации, способствовать созданию цивилизованного рынка недвижимости и юридических услуг, где отношения между клиентами и специалистами компании основаны на взаимном доверии и уважении.

Если Вам необходима срочная консультация, или профессионально составленные документы правового характера - мы предлагаем подробное консультирование по жилищным вопросам, в соответствии с актуальными событиями рынка недвижимости, аналитическими материалами и практическими советами наших специалистов. Клиенты доверяют нам, остаются довольными своим выбором, рекомендуют нас своим знакомым

Адвокаты и юристы портала имеют семилетний опыт работы на рынке услуг недвижимости и права. Полученные за время работы навыки и знания позволяют нам эффективно решать проблемы стоящие перед клиентами.

Задать вопрос на сайте


Введите Тему вопроса (Title), Ваше сообщение (Feedback or comments)


Чтобы отправить сообщение нажмите голубую кнопку "Send feedback" внизу. Ответ на Ваш вопрос появится в разделе Ответы на Вопросы.

 

Ответы на Вопросы

Ответы на Вопросы

рулонный газон от производителя, купить газон в рулонах и укладка газона

Купить рулонный газон рулонный газон цена

 

Популярное

Сделки с недвижимостью

Основные моменты проведения сделки купли-продажи квартиры

Основные моменты проведения сделки купли-продажи квартирыБольшинство граждан уже покупали или продавали квартиру,дом. Но поскольку приходится сталкиваться с этим явно не каждый день, (подробнее в материалах сайта) уверена что каждый раз...

Снос

Расселение ветхого жилья в Ленобласти подкосили недострои

Программа по переселению граждан из аварийного фонда в Ленинградской области дала сбой. Вместо новых многоквартирных домов в регионе появились недострои, а граждане, соответственно, остались без жилья и надежд на изменение...

Ответы на Вопросы

Недействительность сделки (ничтожная)

Вопрос: Акционерное общество в лице вновь избранного генерального директора передало ведение реестра акционеров профессиональному участнику рынка ценных бумаг регистратору. После подписания договора оказалось, что прежний директор за день до проведения...

Информация о застройщиках

Информация о застройщиках

Kopernik Group

(495) 974-62-62 E-mail: pr@kopernik.ru Веб-сайт: http://www.kopernik.ru/ Kopernik Labs – ключевая компания ГК МИАН (новое название ГК МИАН - Kopernik Group), оказывающая Клиентам полный комплекс услуг в...

Информация о застройщиках

Реал-Инвест

(495) 730-52-90, 411-12-01 Веб-сайт: http://www.real-i.ru/ Общество с ограниченной ответственностью Реал-Инвест является застройщиком дома по адресу: г. Сергиев Посад, проспект Красной Армии, д. 247.