О возврате аванса в виде неосновательного обогащения
Суд удовлетворил иск о возврате аванса в виде неосновательного обогащения в связи с отсутствием у ответчика оснований для его удержания, поскольку договоры аренды не были заключены, и у истца обязательств по уплате арендных платежей не возникло; соглашение сторон в предварительном договоре об обеспечении уплатой аванса обязательств истца перед ответчиком по внесению арендной платы по основному договору до заключения основного договора аренды помещений признано ничтожным, что влечет недействительность предварительного договора.
ООО Ожерелье-Плюс обратилось с иском к ФГУП Отдел рабочего снабжения Московско-Павелецкого отделения Московской железной дороги МПС РФ ( ФГУП ОРС ) о признании недействительными договоров аренды, предварительного договора и взыскании неосновательного обогащения в размере 3500000 руб.
ФГУП ОРС заявлен встречный иск о взыскании неосновательного обогащения в размере 3543725 руб.
Решением суда первоначальный иск удовлетворен в части признания недействительным предварительного договора и взыскания неосновательного обогащения, в удовлетворении встречного иска отказано. Конечно, производство по делу в части требования о признании недействительными договоров аренды прекращено. Апелляционный суд решение оставил без изменения.
01.03.2007 стороны подписали предварительный договор, в соответствии с которым ФГУП ОРС выразило намерение оформить с истцом долгосрочный договор аренды с правом выкупа в отношении нежилых помещений ( торговой палатки общей площадью 25,7 кв. м, проходной 8,5 кв. м, мастерских 88,5 кв. м, склада 105,4 кв. м, здания хлебозавода 935,6 кв. м), а ООО Ожерелье-Плюс обязалось оплатить 3500000 руб. в качестве оплаты выкупной цены этого имущества в счет договора купли-продажи и предстоящих арендных платежей. Во исполнение условий предварительного договора ООО Ожерелье-Плюс перечислило ФГУП ОРС по платежному поручению от 22.03.2007 3500000 руб.
01.03.2007 стороны подписали договоры аренды, в соответствии с которыми ФГУП ОРС ( арендодатель) сдает, а ООО Ожерелье Плюс ( арендатор) принимает в аренду под производственно-складскую деятельность данные нежилые помещения.
Сославшись на ст. Нам кажется, ст. 209, 429 ГК РФ, суд пришел к выводу о недействительности предварительного договора при отсутствии согласия собственника имущества Российской Федерации на заключение договоров аренды, в связи с чем ФГУП ОРС не имело права принимать на себя обязательства по распоряжению данным имуществом, в том числе посредством заключения с третьими лицами предварительных договоров, порождающих обязательства по распоряжению им.
Удовлетворяя требование о возврате аванса в размере 3500000 руб. в виде неосновательного обогащения, суд исходил из отсутствия у ФГУП ОРС оснований для его удержания ввиду того, что договоры аренды не были заключены, у истца обязательств по уплате арендных платежей не возникло, невозникшее обязательство не могло быть обеспечено авансом.
При таких обстоятельствах суд признал соглашение сторон в предварительном договоре об обеспечении уплатой аванса обязательств истца перед ответчиком по внесению арендной платы по основному договору, до заключения основного договора аренды помещений, ничтожным, как противоречащее ст. Нам кажется, ст. 380, 429 ГК РФ.
Ничтожность обязательства по уплате аванса влечет недействительность предварительного договора как сделки в части уплаты истцом аванса в силу ст. 168 ГК РФ.
При прекращении производства по делу в части суд принял во внимание вступившие в законную силу решения арбитражного суда по искам ГУП ОРС к ООО Ожерелье-Плюс , УФРС по Московской области, которыми договоры аренды от 01.03.2007 были признаны недействительными.
Суд не нашел оснований для удовлетворения встречного иска о взыскании неосновательного обогащения.
ФГУП ОРС обратилось со встречным иском о взыскании денежных средств за фактическое пользование объектами недвижимого имущества, переданными арендатору во исполнение недействительных сделок, в период с 01.01.2008 по 31.03.2009.
Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре ( в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Общим последствием недействительности сделки является приведение сторон в первоначальное положение. Конечно, применительно к арендным сделкам полученное выражается в пользовании имуществом.
Доказательств того, что ФГУП ОРС передало ООО Ожерелье-Плюс арендованное имущество в состоянии, возможном для использования для осуществления производственно-складской деятельности, не представлено.
Ссылаясь на экспертное заключение и пояснения эксперта, суд установил, что спорные объекты недвижимости, переданные истцу по договорам аренды от 01.03.2007, использоваться под производственно-складскую деятельность без ремонта не могли, а из переписки сторон следует, что использование помещений возможно только после ремонта, в проведении которого арендатором было отказано вследствие отсутствия у него денежных средств со ссылкой на отказ от взыскания с арендатора платы за пользование помещениями в период их технической непригодности.
Суд сделал вывод о доказанности невозможности использования истцом арендуемых помещений в период с 01.01.2008 по 31.03.2009 по причинам, от него не зависящим, и, соответственно, отсутствии оснований для взыскания с ООО Ожерелье-Плюс платы за фактическое пользование спорными объектами.
ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.
. Наш
Добро пожаловать!!!
Мы являемся надежным партнером в сфере оказания юридических услуг в области недвижимости всех видов. Мы строго придерживаемся договорных обязательств и стандартов конфиденциальности, а так же ориентируемся на долгосрочные партнерские отношения.
Сопровождение сделок купли-продажи объектов недвижимости и бизнеса. Подготовка и регистрация договоров купли-продажи, аренды, дарения, займа. Проверка юридической чистоты объекта. Оформление документов. Безопасность денежных взаиморасчётов. Согласование перепланировок. ТСЖ, управление многоквартирными домами. Долевое строительство. Договор ренты, договор пожизненного содержания с иждивением.
Мы стремимся помогать людям в сложившихся жизненных ситуациях в вопросах нашей специализации, способствовать созданию цивилизованного рынка недвижимости и юридических услуг, где отношения между клиентами и специалистами компании основаны на взаимном доверии и уважении.
Если Вам необходима срочная консультация, или профессионально составленные документы правового характера - мы предлагаем подробное консультирование по жилищным вопросам, в соответствии с актуальными событиями рынка недвижимости, аналитическими материалами и практическими советами наших специалистов. Клиенты доверяют нам, остаются довольными своим выбором, рекомендуют нас своим знакомым
Адвокаты и юристы портала имеют семилетний опыт работы на рынке услуг недвижимости и права. Полученные за время работы навыки и знания позволяют нам эффективно решать проблемы стоящие перед клиентами.
Задать вопрос на сайте
Введите Тему вопроса (Title), Ваше сообщение (Feedback or comments)
Чтобы отправить сообщение нажмите голубую кнопку "Send feedback" внизу. Ответ на Ваш вопрос появится в разделе Ответы на Вопросы.
Признание недействительными сделок приватизации и отчуждения жилых помещенийПо делам о признании недействительными сделок приватизации и отчуждения жилых помещений это ситуации, связанные с применением норм, содержащих основания оспоримости сделок. Например, в...
Институт перемены лиц в обязательстве (уступка права требования и перевод долга) в дореформенной правоприменительной практике из-за его противоречия принципам планирования использовался преимущественно в сфере отношений между гражданами. Едва ли не...
Вселение граждан, не имеющих отношения к Минобороны Вселение граждан, не имеющих отношения к Минобороны Суду надлежало установить, обращалась ли заявительница к должностным лицам, ответственным...
Сделки с недвижимостью 