На практике, зачастую, стороны в рамках договора дополняют легальные условия недействительности соглашения договорными условиями. Так, например, в договор аренды нежилого помещения можно включить следующее положение: На момент заключения настоящего договора помещение, сдаваемое в аренду, принадлежит Арендодателю на праве собственности, не заложено или арестовано, не является предметом исков третьих лиц. Указанное гарантируется Арендодателем. Несоблюдение изложенного является основанием для признания недействительности настоящего договора аренды жилого помещения .
Допустим, что после заключения договора и фактического пользования имуществом, выясняется, что нежилое помещение является предметом залога. Является ли совокупность данных фактов основаниям для автоматического признания сделки недействительной? Представляется, что такой договор может быть признан недействительным только в судебном порядке, перечисленные же условия, являются основаниями для расторжения соглашения.
Таким образом, необходимо учитывать различия последствий признания сделки недействительной и основания для расторжения сделки.
В соответствии с гражданским законодательством, общим последствием недействительности сделки является двусторонняя реституция. Конечно, приведем пример из практики:
Конкурсный управляющий обществом с ограниченной ответственностью Московский межрегиональный коммерческий банк (далее - банк) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к открытому акционерному обществу Акционерный банк Инкомбанк (далее - Инкомбанк) о применении последствий недействительности ничтожной сделки - соглашения об отступном от 04.04.96 № 77-СО в виде обязания ответчика возвратить истцу помещение площадью 153,4 кв.метра в здании, расположенном по адресу: Московская обл., г. Кашира, Советский просп., д. № 17а.
Решением от 24.05.01 иск удовлетворен.
Постановлением апелляционной инстанции от 06.08.01 решение оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 26.10.01 указанные судебные акты оставил без изменения.
В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается все названные судебные акты отменить, (подробнее в материалах сайта) дело направить на новое рассмотрение.
Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Между банком и Инкомбанком было заключено соглашение об отступном от 04.04.96 № 77-СО, согласно которому банк в счет исполнения обязательств по векселю на сумму 23 546 769 829 рублей (здесь и далее - неденоминированных) передал Инкомбанку помещение общей площадью 153,4 кв. метра, расположенное по адресу: Московская обл., г. Кашира, Советский просп., д. 17а. Нам кажется, стоимость помещения определена сторонами в сумме 168 000 000 рублей.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.06.2000 по другому делу (№ А40-18000/00-1-203) соглашение об отступном признано недействительным.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.08.96 по делу № 44-242 Б банк признан банкротом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах.
Таким образом, общим последствием недействительности сделки в соответствии с названной нормой Кодекса является двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояния).
Между тем по настоящему делу в суд в порядке применения последствий недействительности сделки не восстановил стороны в первоначальное положение и осуществил не двустороннюю, а одностороннюю реституцию. Здание возвращено истцу, но задолженность банка перед Инкомбанком не восстановлена.
Таким образом, оспариваемые судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении суду следует обсудить вопрос о восстановлении требований Инкомбанка к истцу. В отсутствие такой возможности суду необходимо иметь в виду, что статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает односторонней реституции.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 187-189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:
решение от 24.05.01, постановление апелляционной инстанции от 06.08.01 Арбитражного суда Московской области по делу № А41-К1-5194/01 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26.10.01 по тому же делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Московской области .
На практике необходимо учитывать, (подробнее в материалах сайта) что обязанность по возврату приобретенного по сделке не может быть возложена на третье лицо, поскольку оно не является стороной данного обязательства. Конечно, приведем пример из практики:
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.03.01 по делу № А53-609/2001-С4-20 и постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.05.01 по тому же делу.
Заслушав и обсудив доклад судьи, Президиум установил следующее.
Открытое акционерное общество Ростовэнерго в лице Центральных электрических сетей (ЦЭС) (взыскатель) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к открытому акционерному обществу Ростсельмаш (должнику) о признании недействительным мирового соглашения от 11.05.2000, заключенного сторонами, и применении последствий недействительности сделки.
Определением от 27.02.01 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью Донэнергоинвест , указанное в названном соглашении как организация, принимающая от должника простой вексель Сбербанка России.
Решением от 01.03.01 исковые требования удовлетворены. Нам кажется, суд обязал второго ответчика возвратить обществу Ростсельмаш вексель и восстановил право требования истца к обществу Ростсельмаш по исполнительным листам Арбитражного суда Ростовской области на общую сумму 18977289 рублей, выданным по 16 делам.
Решение мотивировано тем, что стороны не утвердили мировое соглашение от 11.05.2000 в арбитражном суде, не произвели замену взыскателя его правопреемником. Конечно, по мировому соглашению фактически произведена уступка требования, однако, несомненно при этом нарушены нормы главы 24 и пункта 4 статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд пришел к выводу о том, что мировое соглашение не является отступным, так как предусматривает исполнение в пользу третьего лица.
Кроме того, в решении суда указано, что мировое соглашение подписано от имени ОАО Ростовэнерго директором Центральных электрических сетей при отсутствии полномочий, поскольку доверенность от 15.12.98 № 11-219 была аннулирована приказом от 21.02.2000 № 37. Нам кажется, со стороны ОАО Ростовэнерго последующего одобрения сделки не последовало, следовательно в соответствии со статьями 182, 185 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка не создала для акционерного общества гражданских прав и обязанностей.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 23.05.01 решение оставил без изменения.
В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается названные судебные акты отменить, (подробнее в материалах сайта) дело направить на новое рассмотрение.
Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что согласно мировому соглашению от 11.05.2000 ОАО Ростсельмаш (должник) обязалось в течение 15 дней с момента подписания соглашения передать ООО Донэнергоинвест векселя Сберегательного банка Российской Федерации на сумму 4172649 рублей 80 копеек в счет погашения пеней и процентов на сумму 18977289 рублей. Нам кажется, соглашением предусмотрено, что ОАО Ростовэнерго в лице ЦЭС (взыскатель) отзывает из Службы судебных приставов по Первомайскому району города Ростова-на-Дону все имеющиеся в отношении ОАО Ростсельмаш исполнительные листы на сумму 18977289 рублей и из Арбитражного суда Ростовской области - жалобы на бездействие судебного пристава-исполнителя. Исполнительные листы считаются оплаченными с момента подписания акта приема-передачи векселей. В случае неисполнения мирового соглашения в срок соглашение утрачивает силу и исполнительные листы выставляются в банк и службу судебных приставов.
ООО Донэнергоинвест не является участником соглашения.
Данный документ не предусматривает окончания процесса и достижения определенности в отношениях между сторонами, поэтому его квалификация как мирового соглашения неправомерна.
Утверждение суда о заключении спорной сделки неуполномоченным лицом сделано без учета статьи 189 ГК РФ, согласно которой лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность.
Суд не проверил, производились ли действия со стороны ОАО Ростовэнерго по извещению ОАО Ростсельмаш и Центральных электрических сетей об отзыве доверенности у директора последней. Конечно, поэтому суд должен проверить указанные обстоятельства и после этого решить, (подробнее в материалах сайта) создает ли сделка от 11.05.2000 для общества Ростовэнерго гражданские права и обязанности.
Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах.
ООО Донэнергоинвест не является стороной по спорной сделке и по этой причине на него (в качестве ответчика) не могли быть возложены последствия недействительности сделки.
При таких обстоятельствах судебные акты как принятые по недостаточно исследованным обстоятельствам, имеющим значение для правильного разрешения спора, подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение . www.allpravo.ru
По всем вопросам, связанным с юридической консультацией, сопровождением сделки с недвижимостью, проверкой юридической чистоты сделки, анализа представленных документов, составлением договоров, сбором необходимых документов для сделки, регистрации договора, и представлением интересов в суде по спорам в области недвижимости: вопросам признания права собственности, оформления права собственности в новостройке, оформление права собственности на гараж (машиноместо), признанию права собственности на нежилое помещение, регистрацию права собственности, признанию права собственности в судебном порядке, по вопросам двойных продаж квартир, об отмене сделки, можно : ,
Добро пожаловать!!!
Мы являемся надежным партнером в сфере оказания юридических услуг в области недвижимости всех видов. Мы строго придерживаемся договорных обязательств и стандартов конфиденциальности, а так же ориентируемся на долгосрочные партнерские отношения.
Сопровождение сделок купли-продажи объектов недвижимости и бизнеса. Подготовка и регистрация договоров купли-продажи, аренды, дарения, займа. Проверка юридической чистоты объекта. Оформление документов. Безопасность денежных взаиморасчётов. Согласование перепланировок. ТСЖ, управление многоквартирными домами. Долевое строительство. Договор ренты, договор пожизненного содержания с иждивением.
Мы стремимся помогать людям в сложившихся жизненных ситуациях в вопросах нашей специализации, способствовать созданию цивилизованного рынка недвижимости и юридических услуг, где отношения между клиентами и специалистами компании основаны на взаимном доверии и уважении.
Если Вам необходима срочная консультация, или профессионально составленные документы правового характера - мы предлагаем подробное консультирование по жилищным вопросам, в соответствии с актуальными событиями рынка недвижимости, аналитическими материалами и практическими советами наших специалистов. Клиенты доверяют нам, остаются довольными своим выбором, рекомендуют нас своим знакомым
Адвокаты и юристы портала имеют семилетний опыт работы на рынке услуг недвижимости и права. Полученные за время работы навыки и знания позволяют нам эффективно решать проблемы стоящие перед клиентами.
Задать вопрос на сайте
Введите Тему вопроса (Title), Ваше сообщение (Feedback or comments)
Чтобы отправить сообщение нажмите голубую кнопку "Send feedback" внизу. Ответ на Ваш вопрос появится в разделе Ответы на Вопросы.
Группа Мортон снесла первую пятиэтажку в рамках программы ликвидации ветхого жилья в Московской области. Как сообщили RealEstate.Ru в пресс-службе компании, речь идет о жилом доме в Балашихе. На месте сносимой...
Порядок уплаты государственной пошлины при подаче в суд общей юрисдикции искового заявления, содержащего требование о признании завещания недействительнымВопрос: Я намереваюсь оспорить завещание отца на квартиру и автомобиль, но из Налогового...
Налогообложение операций, связанных с исполнениемдоговора меныВ данном разделе статьи мы рассмотрим порядок обложения операций по договору мены налогом на прибыль и НДС.Налог на прибыль. Бюджетные учреждения, как и любые другие...
Сделки с недвижимостью 