Отказ в иске о признании недействительным зарегистрированного права собственности на здание
Суд отказал в иске о признании недействительным зарегистрированного права собственности на здание, поскольку, хотя договор купли-продажи оформлен между истцом и ответчиком и истец уплатил ответчику предусмотренную договором цену, право собственности на здание у истца не возникло из-за несоблюдения правил о государственной регистрации перехода права собственности ( Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.06.2010 по делу N А38-1906/2009).
Предприниматель М. обратился с иском к сельскохозяйственному производственному кооперативу сельскохозяйственной артели Шайра Кундем о признании недействительным зарегистрированного права собственности кооператива на нежилое здание и о признании права собственности истца на него.
Требования основаны на ст. Нам кажется, ст. 2 и 17 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и мотивированы тем, что регистрация права собственности кооператива на спорную недвижимость на основании решения постоянно действующего Третейского суда при ТПП Республики Марий Эл от 18.12.2007 ( в редакции определения от 30.05.2008) по делу N 1/45-07 незаконна, так как решение о признании права собственности за кооперативом на спорный объект принято за пределами его компетенции. М. является собственником данной недвижимости на основании договора купли-продажи от 08.05.2007, заключенного с ответчиком; данное имущество находится в фактическом владении истца с момента его передачи по акту от 08.05.2007, но с учетом признания продавца банкротом и введения в отношении его процедуры конкурсного управления у покупателя отсутствует возможность зарегистрировать переход права собственности во внесудебном порядке.
Руководствуясь ст. Нам кажется, ст. 168, 209 и 551 ( п. 3) ГК РФ, суд отказал в признании права собственности на здание, поскольку факт заключения договора купли-продажи недвижимости сам по себе ( без государственной регистрации перехода права) не порождает у покупателя права собственности на это имущество. Истцом не заявлено допускаемое п. 3 ст. 551 ГК РФ требование о государственной регистрации перехода права собственности. Нам кажется, суд также признал ничтожным договор купли-продажи от 08.05.2007: кооператив не вправе был распоряжаться спорным объектом недвижимости в связи с отсутствием государственной регистрации права собственности на него. В удовлетворении требования о признании недействительным зарегистрированного права собственности отказано, так как суд отказал в удовлетворении требования о признании права собственности на это имущество. В гражданском законодательстве такого вещно-правового способа защиты не предусмотрено ( ст. Нам кажется, ст. 11 и 12 ГК РФ). Нам кажется, суд также указал, что вступившим в законную силу определением арбитражного суда от 06.08.2009 по другому делу отменено решение Третейского суда, послужившее основанием регистрации права собственности кооператива на спорную недвижимость. Данный судебный акт является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности кооператива на спорный объект.
Сославшись на ст. Нам кажется, ст. 218 ( п. 2) и 554 ГК РФ, апелляционный суд оставил решение без изменения, признав незаключенным договор купли-продажи от 08.05.2007 в связи с несогласованностью предмета сделки ( отсутствие сведений о местонахождении спорного объекта, расположении его на земельном участке и технических характеристиках здания).
По мнению истца, суд в нарушение п. 1 ст. 6 Закона N 122-ФЗ и ст. 549 ГК РФ признал ничтожным договор купли-продажи, поскольку право собственности на недвижимость возникло у кооператива до вступления в силу Закона N 122-ФЗ. Отсутствие регистрации права собственности ответчика на спорный объект не препятствовало ему свободно распоряжаться им. Нам кажется, суд ошибочно не нашел оснований для признания недействительным зарегистрированного права собственности ответчика на недвижимое имущество, поскольку вступившим в законную силу решением суда признано незаконным правовое основание, послужившее основанием регистрации права. Нам кажется, суд апелляционной инстанции неправильно применил ст. 554 ГК РФ, не учел положения абз. 2 ст. 431 ГК РФ, поэтому необоснованно признал договор незаключенным ввиду отсутствия у сторон сделки каких-либо разногласий и неопределенности по поводу предмета купли-продажи.
Кооператив ( продавец) и М. ( покупатель) 08.05.2007 заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, в том числе склада 1981 года постройки остаточной стоимостью 18 240,69 руб. Конечно, по акту приема-передачи продавец передал имущество покупателю. Конечно, покупатель исполнил обязательство по оплате его стоимости.
Постоянно действующий Третейский суд при ТПП Республики Марий Эл решением от 18.12.2007 по иску кооператива к Администрации МО Волжский район признал право собственности на спорный объект за истцом. На основании данного решения зарегистрировано право собственности кооператива на одноэтажное нежилое здание маточника общей площадью 505,2 кв. м.
Вступившим в законную силу Определением арбитражного суда от 06.08.2009 решение третейского суда отменено.
М. Конечно, посчитал, что является собственником недвижимости на основании договора купли-продажи от 08.05.2007, и обратился в арбитражный суд с иском о признании за ним права собственности на это имущество и признании недействительным зарегистрированного права собственности кооператива.
Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.
В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В п. 1 ст. 551 ГК РФ также предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Следовательно, заявив иск о признании права собственности на приобретенное по договору купли-продажи недвижимое имущество, М. должен был доказать, (подробнее в материалах сайта) что право собственности на недвижимость, (подробнее в материалах сайта) являвшееся предметом договора, возникло у него.
В данном случае, хотя договор купли-продажи здания оформлен между истцом и ответчиком и истец уплатил ответчику предусмотренную договором цену, право собственности на здание у него не возникло из-за несоблюдения правил о государственной регистрации перехода права собственности.
Более того, в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие уклонение ответчика от регистрации перехода права собственности на основании договора от 08.05.2007 или обращения истца в регистрирующий орган по данной сделке. В случае, когда одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности ( п. 3 ст. 551 ГК РФ). Истец не заявил такого требования.
Таким образом, отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска о признании права собственности, поскольку у истца отсутствовало соответствующее право на момент предъявления иска.
У судов отсутствовала правовая необходимость для оценки договора купли-продажи от 08.05.2007 на предмет действительности и заключенности.
Довод истца о том, что суду следовало удовлетворить требование о признании недействительным зарегистрированного права собственности кооператива на недвижимость ввиду недействительности правового основания, послужившего основанием для его регистрации, отклоняется. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимость осуществляется путем предъявления исков с применением предусмотренных в ст. 12 ГК РФ способов защиты, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. К таким требованиям относится признание права собственности на имущество, но не признание недействительным зарегистрированного права собственности. Более того, вопреки правилам ст. 4 АПК РФ М. заявил требование в защиту права, которое не принадлежит ему, поэтому у суда отсутствовали правовые основания для оценки законности правового титула у Кооператива на спорную недвижимость.
ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.
. Наш
Добро пожаловать!!!
Мы являемся надежным партнером в сфере оказания юридических услуг в области недвижимости всех видов. Мы строго придерживаемся договорных обязательств и стандартов конфиденциальности, а так же ориентируемся на долгосрочные партнерские отношения.
Сопровождение сделок купли-продажи объектов недвижимости и бизнеса. Подготовка и регистрация договоров купли-продажи, аренды, дарения, займа. Проверка юридической чистоты объекта. Оформление документов. Безопасность денежных взаиморасчётов. Согласование перепланировок. ТСЖ, управление многоквартирными домами. Долевое строительство. Договор ренты, договор пожизненного содержания с иждивением.
Мы стремимся помогать людям в сложившихся жизненных ситуациях в вопросах нашей специализации, способствовать созданию цивилизованного рынка недвижимости и юридических услуг, где отношения между клиентами и специалистами компании основаны на взаимном доверии и уважении.
Если Вам необходима срочная консультация, или профессионально составленные документы правового характера - мы предлагаем подробное консультирование по жилищным вопросам, в соответствии с актуальными событиями рынка недвижимости, аналитическими материалами и практическими советами наших специалистов. Клиенты доверяют нам, остаются довольными своим выбором, рекомендуют нас своим знакомым
Адвокаты и юристы портала имеют семилетний опыт работы на рынке услуг недвижимости и права. Полученные за время работы навыки и знания позволяют нам эффективно решать проблемы стоящие перед клиентами.
Задать вопрос на сайте
Введите Тему вопроса (Title), Ваше сообщение (Feedback or comments)
Чтобы отправить сообщение нажмите голубую кнопку "Send feedback" внизу. Ответ на Ваш вопрос появится в разделе Ответы на Вопросы.
Обман с недвижимостьюМошенники обманули 750 ульяновских семей, которые приобрели квартиры в пяти многоквартирных домах. Ущерб, нанесенный ими, оценен в 400 миллионов рублей.Суть аферы такова: Капстрой продавал в новостройках одни и...
Вопрос: Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не более 1 года (11 месяцев), продлевается организацией на протяжении 3 лет. Доходы и расходы для целей налогообложения прибыли организация определяет методом...
20 ветхих домов и пятиэтажек сносимых серий общей площадью 64,2 тыс. кв. м отселят до конца 2011 года на Юго-Востоке столицы. Об этом заявил префект ЮВАО Владимир Зотов. В рамках...
Сделки с недвижимостью 