Междугородные обмены квартир наиболее сложный вид операций с жильем. Ведь в данном случае решение задачи, и без того непростой, осложняется географической отдаленностью объектов и их собственников друг от друга. Нам кажется, соответственно усложняется и организация обменного процесса.
Основная сложность междугороднего обмена заключается в том, что в разных городах России практика совершения сделок с жилой недвижимостью может заметно отличаться. Конечно, во многих вопросах (прописка-выписка, физическое освобождение квартиры и так далее) технология больше зависит от договоренности сторон в каждом конкретном случае, нежели от региона. Например, в вопросах перерегистрации все руководствуются единым законодательством. Однако, несомненно, на отдельных этапах сделки есть кардинальные отличия, которые могут серьезно повлиять на исход предприятия. Но обо всем по порядку.
Советский обмен
Строго говоря, квартирный обмен между городами может быть осуществлен двумя основными способами: по прямой и альтернативной технологиям. Технология прямого обмена известна с советских времен. В ее рамках сделка осуществляется между собственниками жилья, имеющими жилищные интересы, взаимно дополняющие друг друга. Другими словами, граждане, имеющие квартиру в Москве и желающие при этом переехать, (подробнее в материалах сайта) допустим, в Екатеринбург, должны найти жителей Екатеринбурга, желающих перебраться в столицу. Конечно, при этом квартиры участников обмена должны взаимно устроить противоположные стороны.
Способов поиска вариантов обмена существует немало, и все они не слишком эффективны. Даже сейчас, когда интернет позволяет найти все, что нужно, подбирать устраивающий вариант междугородного обмена можно не один год. Конечно, поэтому пользоваться технологией прямого обмена я бы рекомендовал только тем, для кого скорость обмена не слишком принципиальна и в запасе есть несколько лет. Если это действительно так, поиск варианта рекомендую вести одновременно в двух направлениях, сочетая как изучение информации в прессе, включая специализированные издания того города, куда планируется переезд, так и размещение информации о желании произвести обмен. Нам кажется, соответственно, каждый потенциально привлекательный вариант придется осматривать на месте. Конечно, причем без гарантии, что дорогостоящие поездки окажутся успешными.
Встречная покупка или альтернатива
В силу рыночного характера второй вариант обмена обеспечивает большую вероятность успешного воплощения задуманного. Речь о так называемой альтернативной схеме, которую во многих регионах специалисты рынка недвижимости называют встречной покупкой. В соответствии с данной технологией вначале продается существующая квартира, а затем приобретается жилье в другом городе. Конечно, поскольку в рамках альтернативной схемы обмен совершается через деньги, вероятность его проведения несопоставимо выше, чем в рамках прямой технологии. Конечно, правда, свои сложности существуют и здесь.
В частности, весьма вероятно, что покупателю квартиры будет все равно, что на переезд в другой город вам потребуется время, силы и затраты, и он будет настаивать, (подробнее в материалах сайта) чтобы квартира была освобождена в течение, к примеру, в двух-трех недель. Нам кажется, самым предусмотрительным советую на время проведения сделки позаботиться о временном/съемном жилье, где можно будет жить, (подробнее в материалах сайта) если приобретение конечной квартиры по каким-либо причинам затянется.
Тонкости перепрописки
Как и при обычной сделке, при междугороднем обмене покупателей, несомненно, будет беспокоить вопрос выписки продавцов и их домочадцев. Тот факт, что перепрописка производится в другой город, какой-то особой лояльности к вам покупателю, как правило, не добавляет. Конечно, поэтому он, скорее всего, будет стремиться удержать определенную сумму, причитающуюся продавцу, до завершения перепрописки. Если продавец не знает, как правильно оформить это удержание, он, вероятнее всего, распрощается с ней навсегда.
Существует два основных взаимодополняющих способа оформления удержания денежных средств. Нам кажется, способ первый: до подписания договора купли-продажи покупатель вносит в отдельную банковскую ячейку сумму, удерживаемую под перепрописку. В качестве условий доступа продавца к этой сумме в банковском договоре указывается предоставление зарегистрированного договора купли-продажи и выписки из домовой книги по новому месту жительства.
Второй способ повышает для продавца гарантированность получения удерживаемой суммы, так как в его рамках в договоре купли-продажи подробно расписывается, когда и при каких условиях продавец получает деньги. Нам кажется, соответственно, в случае удержания части денег под перепрописку это отражается в договоре, и при регистрации в отношении квартиры, сделка по которой производится, устанавливается обременение в виде залога в силу закона. Конечно, после того, как продавец встает на регистрационный учет по новому адресу и получает причитающиеся деньги, покупателю понадобится снять залог, повторно обратившись в Росреестр и предоставив документы, подтверждающие завершение расчетов по сделке, включая расписку продавца о получении денег.
Что же касается самой перепрописки, то оптимальный вариант здесь такой же, как при обычных сделках. Оформление прописки до продажи квартиры выгодно обеим сторонам: покупателю не приходится волноваться, что в его квартире остаются зарегистрированные посторонние люди, а продавец спокоен, что в счет перепрописки с него не удержат лишнее.
Длительность оформления регистрации на новом месте определяется общероссийским законодательством, независимо от того, внутригородской это обмен или междугородний, и вне зависимости от продажи купки квартиры. Конечно, после подачи документов в паспортный стол штамп о новой регистрации должен быть у вас в паспорте через 3 дня. Уведомление о выписке со старого места отправляется в паспортный стол по прежнему месту регистрации по почте. Длительность поступления документов в старый паспортный стол зависит от работы почты. Иногда в другой город они приходят быстрее, чем в соседний район одного города.
Обмен не может быть бесконечным
Важным обстоятельством для участников междугороднего обмена является и то, что продажу существующего жилья и приобретение нового необходимо увязать во времени. В противном случае высока вероятность следующей ситуации: старая квартира продана и ее пора освобождать, (подробнее в материалах сайта) а переезжать и выписываться еще некуда. Зарегистрировать продажу и покупку одновременно, как это происходит в пределах одного города, при междугороднем обмене разумеется невозможно: необходимо сначала продать квартиру, получить деньги, и уже после этого совершать покупку. Ваша задача - позаботиться о том, чтобы между этими сделками прошло как можно меньше времени. Оптимальная схема здесь такова: накануне продажи нужно найти квартиру в другом городе, внести аванс и убедить продавца подождать, (подробнее в материалах сайта) пока вы не продадите первую квартиру и не зарегистрируете эту сделку. Конечно, постарайтесь сделку по продаже первой квартиры подготовить так, чтобы не возникло проволочек, иначе аванс, внесенный за приобретаемую квартиру, скорее всего, будет утерян. Конечно, после продажи первой квартиры - едете в другой город и проводите вторую сделку.
Технология расчетов в столицах и регионах
Одно из ключевых различий между простыми и междугородними обменами технология проведения расчетов. В столицах в абсолютном большинстве случаев для передачи денег за квартиру используют банковские ячейки. В день подписания договора вся сумма, предназначенная в уплату за приобретение объекта, закладывается в банковскую ячейку, доступ к которой продавец получает только после государственной регистрации договора (именно в этот момент покупатель становится новым владельцем квартиры). В регионах, в основном, расплачиваются по старинке: передавая наличные из рук в руки. Исключением является, пожалуй, только третья столица РФ Екатеринбург, где практика расчетов через ячейку применяется в значительном числе сделок. Конечно, практика показывает, что подавляющее число междугородних обменов совершается с участием Москвы и санкт-Петербурга, поэтому участникам сделки из регионов будет нелишним познакомиться со столичными традициями.
Как найти правильных риелторов
Учитывая все временные и коммуникативные сложности междугородного обмена, доверять проведение такого рода сделок целесообразно риелторам, готовым взять на себя взаимную координацию сделок в разных городах. На современном рынке жилья услуги междугородного обмена в комплексе можно получить двумя способами: обратившись в сетевую компанию, имеющую филиалы в регионах, или воспользовавшись услугами риелторских фирм разных регионов, у которых налажено взаимодействие и желательно есть опыт проведения подобных сделок. Как правило, такие деловые связи существуют между членами Российской гильдии риелторов или членами специально созданных профессиональных деловых сообществ, объединяющих различные регионы, например, Межрегионального партнерства риелторов, или МПР.
Как контролировать риелтора на сделке
Обычно компании, занимающиеся междугородними обменами, опираются на коллег из других регионов, и стараются тщательно подбирать партнеров. Учитывается и репутация компании, и технологии работы, и единые взгляды на качество обслуживания клиентов, и одинаковые принципы проведения правовой экспертизы будущих сделок. Ведь в данном случае клиент обращается лишь в одну компанию, а значит, она несет перед ним ответственность и за действия своих коллег. Нам кажется, соответственно, агентство, которое будет выполнять междугороднюю сделку, должно удовлетворять двум условиям. Конечно, первое быть надежным в своем регионе. Второе иметь надежных партнеров в интересующем клиента регионе.
Надежность агентства определяется по трем обычным пунктам: личному опыту, рекомендациям знакомых и гарантиям, которые дают сами риелторы (некоторые агентства, например, дают письменное гарантийное обязательство).
Какие гарантии можно требовать от риелтора
В договоре, предлагаемом вам сетевой компанией или агентством членом МПР, должны содержаться все те же пункты, что и в договоре на обмен в рамках одного города, с той лишь разницей, что при междугороднем обмене в договоре отображается название города, район и параметры квартиры, которую клиент хотел бы приобрести взамен продаваемой.
Если же вы имеете дело с несвязанными между собой компаниями, придется заключать два отдельных договора с разными агентствами: один на продажу, другой на покупку, в которых и указываются все условия, как при обычной покупке, и контролировать их исполнение отдельно, обращая особое внимание на координацию действий между посредниками, различия в технологиях их работы и особенностях проведения сделок в каждом городе.
несмотря на очевидную выгоду, свои минусы есть и у единых операторов сделки. Имеющие региональную сеть компании преимущественно относятся к числу лидеров рынка, однако, несомненно часто это лидерство проявляется в столице, что отнюдь не гарантирует того же лидерства региональных отделений на местах, и не всегда способствует успеху проводимых операций. Кроме того, отделения сетевых компаний часто вынуждены работать по предписанным головным офисом технологиям, которые не всегда адекватны особенностям местных рынков недвижимости. Нередки также случаи, когда под вывеской крупного сетевого агентства по франшизе работает автономное местное агентство, с которого спросить за качество работы может оказаться весьма затруднительно. Выяснить, (подробнее в материалах сайта) как мы видим, репутацию конечного агентства, которое будет заниматься вашей сделкой, необходимо заранее.
Некоторые недостатки возможны и в работе агентств членов МПР. Эти компании, как правило, не связаны юридически и организационно, являются независимыми структурами, со своим руководством, не подчиненным друг другу. Нам кажется, соответственно, ни одна компания не может приказывать коллегам из другого региона, поэтому вопросы взаимодействия в рамках конкретной сделки риелторы согласуют отдельно. Впрочем, подобные согласования в данном случае задача профессионалов, но держать руку на их пульсе в данном случае не будет лишним. BPN.RU
. Наш
Добро пожаловать!!!
Мы являемся надежным партнером в сфере оказания юридических услуг в области недвижимости всех видов. Мы строго придерживаемся договорных обязательств и стандартов конфиденциальности, а так же ориентируемся на долгосрочные партнерские отношения.
Сопровождение сделок купли-продажи объектов недвижимости и бизнеса. Подготовка и регистрация договоров купли-продажи, аренды, дарения, займа. Проверка юридической чистоты объекта. Оформление документов. Безопасность денежных взаиморасчётов. Согласование перепланировок. ТСЖ, управление многоквартирными домами. Долевое строительство. Договор ренты, договор пожизненного содержания с иждивением.
Мы стремимся помогать людям в сложившихся жизненных ситуациях в вопросах нашей специализации, способствовать созданию цивилизованного рынка недвижимости и юридических услуг, где отношения между клиентами и специалистами компании основаны на взаимном доверии и уважении.
Если Вам необходима срочная консультация, или профессионально составленные документы правового характера - мы предлагаем подробное консультирование по жилищным вопросам, в соответствии с актуальными событиями рынка недвижимости, аналитическими материалами и практическими советами наших специалистов. Клиенты доверяют нам, остаются довольными своим выбором, рекомендуют нас своим знакомым
Адвокаты и юристы портала имеют семилетний опыт работы на рынке услуг недвижимости и права. Полученные за время работы навыки и знания позволяют нам эффективно решать проблемы стоящие перед клиентами.
Задать вопрос на сайте
Введите Тему вопроса (Title), Ваше сообщение (Feedback or comments)
Чтобы отправить сообщение нажмите голубую кнопку "Send feedback" внизу. Ответ на Ваш вопрос появится в разделе Ответы на Вопросы.
После принятия закона, продлившего бесплатную приватизацию жилья еще на три года - напомним, что по старым правилам срок бесплатного оформления жилья в собственность истекал 1 марта 2010 года, очереди из...
Вопрос: В договоре мены двух квартир, заключенном между физическими лицами, их цены были признаны равноценными, но не прописаны. Как определить доход физического лица от продажи квартиры, находящейся в собственности менее...
На рассмотрение Госдумы внесен законопроект, упрощающий процедуру предоставления документов для госрегистрации прав на недвижимость, (подробнее в материалах сайта) передает РИА Новости.Как рассказал один из авторов документа, глава Комитета по законодательству...
Сделки с недвижимостью 