Классическая риелторская услуга – это полное обслуживание, включающее подбор квартиры ( иск покупателя) и последующее ведение сделки. Встречаются, однако, несомненно, граждане, которые первую часть работы предпочитают выполнить сами. Все, что им нужно от профессионалов – это сопровождение сделки, т.е. работа по большей части юридическая. И хотя подобных клиентов немного, они – тоже пласт потребителей, с которым агентства недвижимости работают.
Не велик и не мал
Ориентируясь на свой некоторый опыт в недвижимости, автор этих строк предположил, что количество клиентов, желающих сопровождаться , составляет около 5%. Оказалось, (подробнее в материалах сайта) я почти не ошибся – вот цифры, которые привели эксперты ранка:
— Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне, считает, что таких клиентов действительно не более 5%;
— Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании НДВ-Недвижимость , называет цифру около 7%. Кстати, добавляет она, в их агентстве есть специальный тариф Эконом , подразумевающий как раз сопровождение сделки;
— Александр Рюмин, коммерческий директор агентства Премьер Эстейт , называет цифру в 7-8%. Он добавляет, что в основном за подобной услугой обращаются покупатели и продавцы в экономклассе. В бизнесе их намного меньше, а элитном сегменте нет совсем;
— Самойлов, генеральный директор компании Релайт-Недвижимость , оценил количество таких клиентов в своей компании в чуть меньше 10%.
Обратим внимание, что все эксперты говорили о числе сопровождающихся в процентах от своих клиентов. То есть за 100% тут принимается не все продавцы и покупатели, а только те из них, кто обратился к риелторам. В реальности же, как мы знаем, есть существенная доля граждан, которые никаких агентов видеть не хотят, предпочитая все сделать самостоятельно. Конечно, правы эти граждане или нет – тема для отдельной статьи, но таких на рынке много: по разным оценкам, от 30 до 70%. Так что число желающих получить сопровождение ( если считать от всего рынка) окажется еще ниже – раза в два.
С другой стороны, и считанные проценты – это немало. Если вспомнить, (подробнее в материалах сайта) что в одной Москве в год совершается в среднем 70 тыс. Нам кажется, сделок с недвижимостью.
Cui prodest?
Обычно это латинское выражение ( означающее кому выгодно? ) используется в юриспруденции и детективах – дабы вычислить преступника. Но мы используем в другом контексте – чтобы понять, (подробнее в материалах сайта) кому ( каким категориям клиентов) нужна изучаемая нами услуга.
Первый вариант, что называется, лежит на поверхности: и продавец, и покупатель уже имеются в наличии. Они урегулировали все вопросы ( цена, условия расчетов, сроки освобождения квартиры и т.п.), и единственное, что им нужно, – это узаконить отношения . В случае если так счастливо совпало, что продавец и покупатель самостоятельно нашли друг друга, смогли сами договориться о цене объекта, и при этом планируемая сделка не сопряжена с необходимостью построения альтернативной цепочки, обращение за услугой по юридическому сопровождению имеет смысл , — говорит Самойлов ( Релайт-Недвижимость ).
Вторая возможная ситуация – потенциальный клиент экономит на всем. Квартиры стоят дорого, так что людей, вынужденных считать копейки ( которые на самом деле здесь – далеко не копейки), не так уж мало. Особенно часто это встречается при альтернативах — когда одна квартира продается, а взамен ее сразу же покупается другая. В таких ситуациях в экономклассе денег зачастую хватает только на сами сделки, — отмечает Александр Рюмин ( Премьер Эстейт ). – На оплату риелторской услуги уже не остается . Конечно, понятно, что в такой ситуации человек должен быть готов выполнить всю работу сам – давать объявления, вести переговоры, устраивать показы.
Павел Лепиш, генеральный директор компании Домус финанс , обращает внимание и на еще один аспект – проверку юридической чистоты квартиры. На мой взгляд, она необходима всем без исключения покупателям, — говорит эксперт. – А особенно в тех случаях, когда есть сомнения: по поводу юридической возможности продавца совершать сделки с недвижимостью, при наличии третьих лиц, которые могут претендовать на данную жилплощадь, (подробнее в материалах сайта) и т.п. .
Набор услуг: возможны варианты
Сделки с недвижимостью проходят очень по-разному, поэтому и говорить о типовом наборе услуг можно с очень большой условностью – скорее здесь господствует принцип то, что нужно в данной конкретной ситуации .
Если же говорить о том, что клиентам требуется чаще всего, то начинать нужно с юридической экспертизы квартиры. В ходе этой работы риелторы иной раз выявляют случаи обычной небрежности ( которая, однако, несомненно, грозит возможным оспорением будущей сделки в суде) – например, в 90-е годы при приватизации квартиры не включили в состав собственников несовершеннолетних детей. Но бывает, что вскрываются и откровенно уголовные истории. Инна Игнаткина ( МИЦ-Недвижимость ) рассказала о квартире, которая была продана в 90-е годы: собственник находился в заключении, а продажу осуществляла по генеральной доверенности его мать. Выйдя из тюрьмы, этот человек отсудил квартиру у покупателя. Нам кажется, сейчас он снова в заключении, а генеральную доверенность выдал гражданской жене – решил повторить удачную операцию. Естественно, приобретать такую квартиру новому покупателю категорически не рекомендовали, хотя окончательное решение, добавляет Инна Игнаткина, всегда остается за клиентом.
Следующая услуга, которая востребована довольно часто, – сбор необходимых для сделки документов, а также составление текста договора купли-продажи. Тут причина в том, что сделки с недвижимостью по закону подлежат государственной регистрации, а уполномоченный на это орган ( Росреестр) предъявляет весьма жесткие требования, иногда выходящие за границы здравого смысла. Недавно в подобную передрягу попал и автор этих строк: оформляя покупку гаража, нужно было заплатить госпошлину в 1000 рублей. В управлении Росреестра оказалась отзывчивая сотрудница, которая дала искомый бланк, – правда, в графе назначение платежа там значилось получение информации . Когда у барышни спросили, почему бланк такой, она театрально вытаращила глаза и сказала: Да какая разница! Главное, что реквизиты нашей организации, и чтобы сумма была в 1000 . Мы оплат данному квиточку – барышня ведь не из подворотни, а сотрудник здешний! Результат, полученный через две недели, гласил, что сделка приостановлена по решению регистратора . Как оказалось, (подробнее в материалах сайта) именно потому, что указано неправильное назначение платежа. То есть ту тысячу, которую мы уже заплатили, Росреестр нам вернет ( за вычетом процентов на банковские проводки), а от нас нужна другая тысяча ( на тот же расчетный счет). Ну и пара недель нервотрепки – как же без этого?!
В общем – это мы возвращаемся к основной теме нашей беседы – собрать документы и составить договор так, чтобы все устраивало Росреестр, – дело не такое простое, и помощь профессионалов тут потребуется.
Еще один важный пункт – организация расчетов. Технология вроде бы отработана ( депозитная банковская ячейка), однако, несомненно здесь существует масса нюансов. Например, у кого именно – у продавца или у покупателя – хранится на период регистрации договора ключ от ячейки?
С банком связана и еще одна потенциально необходимая услуга – согласование квартиры, приобретаемой с использованием ипотеки. Нередко покупатели, действующие самостоятельно, вначале обращаются в тот или иной банк, проходят в нем процедуру андеррайтинга и затем думают, что самый сложный этап согласования с банком пройден, — говорит Самойлов ( Релайт- Недвижимость ). – Найдя квартиру, они вносят за нее предоплату и после этого в течение некоторого времени пребывают в ощущении, что дело сделано и осталось лишь оформить сделку. Нередко эта уверенность испаряется в тот момент, когда банк, ознакомившись с документами на выбранный объект, отказывает в выдаче кредита. Конечно, причем если данная перспектива не была предусмотрена при внесении предоплаты, покупатель остается не только без перспектив совершения сделки, но и теряет сумму предоплаты, переданную продавцу . Для того чтобы подобный грустный сценарий не стал реальностью, резюмирует Самойлов, необходим ипотечный специалист агентства недвижимости: он должен проверить условия внесения предоплаты, учитывающие требования того банка, в котором планируется брать кредит, а также подготовить документы, необходимые для одобрения выбранного объекта в банке.
И последний пункт в услуге по сопровождению – контроль завершения договора, т.е. Конечно, продавец должен действительно освободить квартиру, а покупатель – получить ключи.
Цена вопроса
Она, разумеется, зависит от того, какие именно услуги необходимы покупателю. Если речь идет о самом минимуме ( составить документы и сдать их на регистрацию), то цены здесь начинаются от 20 тыс. руб. Заметно дороже – от 50 тыс. – стоят варианты с проверкой юридической чистоты. Нам кажется, светлана Бирина ( НДВ-Недвижимость ) добавляет, что применяемый в их компании тариф Эконом ( он уже упоминался в этой статье) имеет фиксированный размер – 85 тыс. руб.
А что же первичка?
Все сказанное до сего момента относится исключительно ко вторичному рынку. Но бывает и первичный – новостройки. На нем услуга по сопровождению сделок практически не востребована. Конечно, причинами этого наши эксперты посчитали исключительно психологию.
Основная масса покупателей, приобретающих квартиры в новостройках, находится под влиянием опаснейшего заблуждения: раз дом новый, то и никаких юридических проблем с приобретаемыми квартирами быть не может по определению, — говорит Самойлов ( Релайт-Недвижимость ). – Разумеется, этот миф активно поддерживается застройщиками. Особенно теми, кто реализует проекты с нарушениями 214-ФЗ. Конечно, многим покупателям везет, и покупки проходят так, как планировалось. Ну а те, кому не везет, пополняют ряды участников маршей обманутых дольщиков За 2011 год к услугам нашей компании по экспертизе и сопровождению сделок с квартирами в домах-новостройках прибегли всего семь покупателей: это – капля в море .
Помимо этого объяснения, автор может предложить и свое. Конечно, проводя экспертизу объекта, можно обидеть продавца – если дать заключение, что квартиру покупать не стоит. Когда продает частное лицо, то на его обиды риелторам, называя вещи своими именами, плевать. А вот огорчить таким образом крупную финансово-строительную корпорацию – это уже намного серьезнее. Завтра твой отдел первичного рынка объекты на реализацию не получит.
Автор: Владимир Абгафоров news.ners.ru
. Наш
Добро пожаловать!!!
Мы являемся надежным партнером в сфере оказания юридических услуг в области недвижимости всех видов. Мы строго придерживаемся договорных обязательств и стандартов конфиденциальности, а так же ориентируемся на долгосрочные партнерские отношения.
Сопровождение сделок купли-продажи объектов недвижимости и бизнеса. Подготовка и регистрация договоров купли-продажи, аренды, дарения, займа. Проверка юридической чистоты объекта. Оформление документов. Безопасность денежных взаиморасчётов. Согласование перепланировок. ТСЖ, управление многоквартирными домами. Долевое строительство. Договор ренты, договор пожизненного содержания с иждивением.
Мы стремимся помогать людям в сложившихся жизненных ситуациях в вопросах нашей специализации, способствовать созданию цивилизованного рынка недвижимости и юридических услуг, где отношения между клиентами и специалистами компании основаны на взаимном доверии и уважении.
Если Вам необходима срочная консультация, или профессионально составленные документы правового характера - мы предлагаем подробное консультирование по жилищным вопросам, в соответствии с актуальными событиями рынка недвижимости, аналитическими материалами и практическими советами наших специалистов. Клиенты доверяют нам, остаются довольными своим выбором, рекомендуют нас своим знакомым
Адвокаты и юристы портала имеют семилетний опыт работы на рынке услуг недвижимости и права. Полученные за время работы навыки и знания позволяют нам эффективно решать проблемы стоящие перед клиентами.
Задать вопрос на сайте
Введите Тему вопроса (Title), Ваше сообщение (Feedback or comments)
Чтобы отправить сообщение нажмите голубую кнопку "Send feedback" внизу. Ответ на Ваш вопрос появится в разделе Ответы на Вопросы.
Городская комиссия по пресечению самовольного строительства на сегодняшний день вынесла решение о сносе 404 объектов незаконно построенной недвижимости. Об этом 10 февраля в ходе оперативного совещания мэру Москвы доложил его...
Вопрос: В соответствии с заключенным договором мены одна организация обязана передать в собственность другой партию спецодежды в согласованном ассортименте, а последняя взамен передать первой токарное оборудование. Цена оборудования выше цены...
Госдума решила защитить бывших супругов и родственников от выселенияГосдума намерена внести поправки в Жилищный кодекс, призванные защитить права на жилье за бывшими супругами. Нам кажется, согласно поправкам, членам семьи собственника,...
Сделки с недвижимостью 