Начнем самого простого и наиболее привлекательного с экономической точки зрения способа приобретения коммерческой недвижимости, который пользуется у покупателей неизменным спросом. Конечно, причина популярности - в относительной дешевизне. Вам предлагают купить по вполне разумной цене квартиру на первом этаже в очень привлекательном месте. Конечно, подчеркнем, купить именно как жилую недвижимость! И только затем перевести ее в нежилой фонд и сделать из квартиры магазин . При этом продавца зачастую вовсе не беспокоит - сможете ли вы перевести квартиру в нежилой фонд, какие там могут возникнуть проблемы. Для него главное - найти покупателя. Многие риэлторские фирмы, занимающиеся подобными продажами, на словах вам пообещают сделать перевод после покупки быстро и качественно . Бывает, конечно, и такое. Но, по словам директора агентства недвижимости Русский дом Людмилы Синьковской, большинство подобных обещаний откровенная ложь, (подробнее в материалах сайта) поскольку перевод в нежилой фонд требует достаточно много времени, знаний и наработанных технологий . И не случайно помещение, уже переведенное в нежилой фонд, да еще с отдельным входом может стоить в два-три раза дороже расположенной там некогда квартиры. Но что самое печальное, порой такие обещания просто невозможно выполнить по ряду технических требований.
В качестве примера Людмила Синьковская рассказала нам историю. Конечно, покупатель, (подробнее в материалах сайта) клюнув на предложения некоего агентства недвижимости о быстром переводе в нежилой фонд , купил квартиру на первом этаже недалеко от Финляндского вокзала. Конечно, первые погода он еще верил в обещания посредников и рассчитывал вскоре открыть в купленной квартире небольшой магазин. Однако, несомненно прошло полгода, год, полтора, а обещания так и не были выполнены. Более того, сделать отдельный вход в этом месте официальными путем оказалось вообще невозможно. В результате через три года магазин пришлось перепродавать. Конечно, потери от набежавших процентов по ипотеке, плюс недополученная прибыль составили практически половину стоимости купленной квартиры. Конечно, по словам Людмилы Синьковской, прежде чем соглашаться на такую покупку необходимо убедиться в реальной возможности перевода квартиры в нежилое помещение, причем делать это должны специалисты, которые не первый год занимаются подобными операциями. Если кратко обрисовать плюсы и минусы такой покупки, то риэлторы относят подобные операции хотя и к высокодоходным, но одновременно и к категории с повышенным риском. По крайней мере, верить заманчивым объявлениям типа продам квартиру под магазин, переведу в нежилой фонд сам , верить, (подробнее в материалах сайта) категорически не советуют. Если вы предпочитаете не такие рискованные вложения, то имеет смысл покупать все же подготовленное помещение, а еще лучше то, в котором уже располагается или располагалась некоторая коммерческая недвижимость. Как правило, если профиль использования недвижимости сохраняется, то проблем практически не возникает.
Хотя и в этом случае юристы советуют подстраховаться и проверить все разрешения по документам. В агентстве недвижимости Спектр нам рассказали историю, когда покупатель приобрел помещение, в котором работало кафе. Конечно, профиль предприятия менять он не собирался и видимо, поэтому сделка прошла без участия специализирующихся на коммерческой недвижимости юристов. Каково же было его удивление, когда чрез полгода работы кафе саниспекция признала помещение непригодным для работы предприятий общественного питания. Как выяснилось позднее, кафе до продажи работало без проблем исключительно благодаря административным ресурсам. К его счастью требования саниспекции все же можно было удовлетворить. И после перестройки помещения, которая обошлась ему в весьма значительную сумму, кафе все же заработало на законных основаниях. Впрочем, как утверждают корифеи коммерческой недвижимости порой покупатели вполне сознательно идут на подобные сделки, если вместе с недвижимостью им передают и тот самый административный ресурс. Но совершать такие покупки все же не советуют, справедливо полагая, что рано здно поддержка может закончиться и тогда все средства, вложенные в развитие бизнеса, просто пропадут.
Теперь несколько слов о покупке коммерческой недвижимости у физических и юридических лиц. Если вы покупаете ее у частного лица, то все меры предосторожности примерно такие же, как и при покупке жилой недвижимости. И в основном надо проверять историю объекта на предмет возможных правопритязаний со стороны бывших собственников. Обычно эту операцию проводят квалифицированные юристы, поскольку вероятность нарушений при предыдущих покупках весьма высока. Гораздо сложнее совершать покупку у юридического лица. Во-первых, юристы советуют обязательно проверять обязательства предприятия перед третьими лицами. Вполне может оказаться, что предприятие в долгах, а в качестве обеспечения работает коммерческая недвижимость. В таких ситуациях помимо юристов для проверки надо привлекать аудиторов. Во-вторых, необходимо проверить в обязательном порядке правомочность продавца проведения операции продажи для этого надо ознакомиться с уставом фирмы, и уточнить имеет ли право данный представитель фирмы на право продажи.
В корпорации ЮРИНФО-Недвижимость нам рассказали историю, как было продано целое здание генеральным директором фирмы. НО впоследствии выяснилось, (подробнее в материалах сайта) что по уставу фирмы, для продажи здания требовалось решение собрания акционеров. И надо сказать, (подробнее в материалах сайта) что в этом случае серьезно пострадал покупатель. Не секрет, что многие сделки в мире недвижимости осуществляются у нас за наличный расчет, а в документах фигурируют совсем другие суммы. Так было и тот раз. Конечно, причем большая часть суммы была уплачена именно наличными. Когда сделка была признана незаконной, покупатель смог получить лишь часть причитавшихся ему денег. А бывший генеральный директор исчез бесследно, прихватив несколько сот тысяч долларов наличных. Теме расчетов при покупке коммерческой недвижимости можно было бы вообще посвятить целую главу или даже книгу. Конечно, по крайней мере, каждый адвокат, специализирующийся на подобных сделках, может рассказать не один десяток историй, когда именно наличные расчеты служтом основанием для исков или даже расторжения сделок. Конечно, поэтому юристы советуют проводить такие расчеты все же в безналичной форме. Впрочем, такие рекомендации дают все профессиональные участники рынка. Однако, несомненно рынок живет по своим законам и до сих пор даже при сделках в миллионы долларов чемоданчики с деньгами переходят из рук в руки, как и в лихие девяностые годы.
Сергей Уткин, Restate.ru
. Наш
Добро пожаловать!!!
Мы являемся надежным партнером в сфере оказания юридических услуг в области недвижимости всех видов. Мы строго придерживаемся договорных обязательств и стандартов конфиденциальности, а так же ориентируемся на долгосрочные партнерские отношения.
Сопровождение сделок купли-продажи объектов недвижимости и бизнеса. Подготовка и регистрация договоров купли-продажи, аренды, дарения, займа. Проверка юридической чистоты объекта. Оформление документов. Безопасность денежных взаиморасчётов. Согласование перепланировок. ТСЖ, управление многоквартирными домами. Долевое строительство. Договор ренты, договор пожизненного содержания с иждивением.
Мы стремимся помогать людям в сложившихся жизненных ситуациях в вопросах нашей специализации, способствовать созданию цивилизованного рынка недвижимости и юридических услуг, где отношения между клиентами и специалистами компании основаны на взаимном доверии и уважении.
Если Вам необходима срочная консультация, или профессионально составленные документы правового характера - мы предлагаем подробное консультирование по жилищным вопросам, в соответствии с актуальными событиями рынка недвижимости, аналитическими материалами и практическими советами наших специалистов. Клиенты доверяют нам, остаются довольными своим выбором, рекомендуют нас своим знакомым
Адвокаты и юристы портала имеют семилетний опыт работы на рынке услуг недвижимости и права. Полученные за время работы навыки и знания позволяют нам эффективно решать проблемы стоящие перед клиентами.
Задать вопрос на сайте
Введите Тему вопроса (Title), Ваше сообщение (Feedback or comments)
Чтобы отправить сообщение нажмите голубую кнопку "Send feedback" внизу. Ответ на Ваш вопрос появится в разделе Ответы на Вопросы.
Требования к форме сделокТРЕБОВАНИЯ, ПРЕДЪЯВЛЯЕМЫЕ ЗАКОНОМ К ФОРМЕ СДЕЛОК * И.А. ДАНИЛОВ-------------------------------- * Danilov I.A. Requirements of the law to the form of transactions.Данилов И.А., кандидат юридических наук.В статье описываются...
Квартирные тяжбы (недействительность сделки)Квартирные тяжбы - одни из самых трудных и долгих. А когда речь идет о возвращении незаконно отнятого жилья, то такие дела вообще можно назвать исключительными. Важное решение...
Гражданский Кодекс Российской Федерации1. Нам кажется, сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. 2. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или...
Сделки с недвижимостью 