Вопрос: В договоре мены двух квартир, заключенном между физическими лицами, их цены были признаны равноценными, но не прописаны. Как определить доход физического лица от продажи квартиры, находящейся в собственности менее трех лет? Можно ли в форме 3-НДФЛ указать остаточную стоимость из техпаспорта БТИ или надо заказывать рыночную оценку? Если оценка обязательна, то уменьшают ли расходы на оплату услуг независимого оценщика облагаемый доход физического лица?
Ответ: Сторонам (физическим лицам) договора мены квартир, цены которых были признаны равноценными, но не прописаны, в целях исключения риска доначисления НДФЛ следует применять рыночную цену квартиры, которую может подтвердить, в частности, независимый оценщик. Расходы на оплату услуг независимого оценщика могут уменьшать облагаемый доход физического лица от продажи квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, в случае, если вместо имущественного вычета лицо воспользуется правом уменьшения дохода на связанные с ним расходы. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила купли-продажи (гл. 30 Гражданского кодекса РФ), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (п. п. 1, 2 ст. 567 ГК РФ).
Статьей 568 ГК РФ определено, что, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными.
На основании пп. 5 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ к доходам от ов в Российской Федерации относятся, в частности, доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации и принадлежащего физическому лицу.
В соответствии с п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме. К таким доходам относятся, в частности, доходы, получаемые по договору мены.
Пункт 1 ст. 40 НК РФ указывает на то, что, если иное не предусмотрено ст. 40 НК РФ, для целей налогообложения принимается цена товаров, (подробнее можно задать вопрос на сайте) указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.
То есть по общему правилу сумма дохода, полученного по договору, в том числе договору мены квартиры, определяется исходя из стоимости квартиры, определенной в договоре, и пока не доказано обратное, считается, что эта цена является рыночной.
В любом случае независимо от того, указана или нет стоимость квартиры в договоре мены, налоговые органы вправе проверять правильность применения цены по товарообменным операциям для целей налогообложения (пп. 2 п. 2 ст. 40 НК РФ).
Результатом вышеуказанной проверки может стать доначисление налога и пени, рассчитанных исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, при условии, если цена товаров, (подробнее можно задать вопрос на сайте) примененная сторонами сделки, отклоняется в сторону повышения нижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (п. 3 ст. 40 НК РФ).
Поэтому в целях исключения риска доначисления налога и пени сторонам сделки при оформлении налоговой декларации по форме 3-НДФЛ следует указать рыночную оценку квартиры, которая, в частности, может быть подтверждена отчетом независимого оценщика. Рассчитывать налоговую базу при продаже квартиры, ориентируясь на инвентаризационную стоимость квартиры, определяемую органами БТИ, достаточно рискованно. Как правило, с рыночной стоимостью она не совпадает и может отклоняться от нее более чем на 20 процентов. Более того, в Письме Минфина России от 14.09.2010 N 03-04-06/10-213 прямо указано, что инвентаризационная стоимость недвижимого имущества, определяемая органами БТИ по месту нахождения такого имущества, для определения налоговой базы по налогу на доходы физических лиц не используется. О риске доначисления налога в такой ситуации может свидетельствовать также арбитражная практика. В том случае, если налоговому органу удается доказать в суде соблюдение порядка определения рыночной цены товара, установленного ст. 40 НК РФ, суды признают правомерным доначисления им налогов исходя из рыночных цен (см., например, Постановления ФАС Московского округа от 16.02.2010 N КА-А40/14921-09 по делу N А40-24674/09-90-78, ФАС Уральского округа от 08.12.2010 N Ф09-10096/10-С3 по делу N А76-5659/2010-47-128).
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, (подробнее можно задать вопрос на сайте) связанных с получением этих доходов.
При этом следует учитывать, что в НК РФ конкретный перечень расходов, (подробнее можно задать вопрос на сайте) связанных с получением доходов, (подробнее можно задать вопрос на сайте) уменьшающих сумму таких доходов, (подробнее можно задать вопрос на сайте) не определен. Из официальных разъяснений Минфина России следует, что к ним могут быть причислены, например, расходы, связанные с погашением процентов по ипотечному кредиту (Письмо от 18.02.2009 N 03-04-05-01/66), расходы по оказанию риелторских услуг (Письмо от 16.02.2011 N 03-04-05/9-84), расходы на услуги нотариуса (Письмо от 28.04.2011 N 03-04-05/3-311).
Поэтому мы считаем, что к расходам, непосредственно связанным с обменом квартир, помимо расходов на приобретение обмениваемой квартиры, могут быть отнесены, в частности, расходы на услуги оценщика. Главное, чтобы такие расходы были понесены самим налогоплательщиком и имели документальное подтверждение.
Таким образом, по нашему мнению, при исчислении налоговой базы по НДФЛ продавец квартиры вправе уменьшить сумму доходов, (подробнее можно задать вопрос на сайте) полученных по договору мены, на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на услуги оценщика, связанных с осуществлением данной сделки (если вместо имущественного вычета воспользуется правом уменьшения дохода на связанные с ним расходы).
Автор:С.А.Скобелева ,
Добро пожаловать!!!
Мы являемся надежным партнером в сфере оказания юридических услуг в области недвижимости всех видов. Мы строго придерживаемся договорных обязательств и стандартов конфиденциальности, а так же ориентируемся на долгосрочные партнерские отношения.
Сопровождение сделок купли-продажи объектов недвижимости и бизнеса. Подготовка и регистрация договоров купли-продажи, аренды, дарения, займа. Проверка юридической чистоты объекта. Оформление документов. Безопасность денежных взаиморасчётов. Согласование перепланировок. ТСЖ, управление многоквартирными домами. Долевое строительство. Договор ренты, договор пожизненного содержания с иждивением.
Мы стремимся помогать людям в сложившихся жизненных ситуациях в вопросах нашей специализации, способствовать созданию цивилизованного рынка недвижимости и юридических услуг, где отношения между клиентами и специалистами компании основаны на взаимном доверии и уважении.
Если Вам необходима срочная консультация, или профессионально составленные документы правового характера - мы предлагаем подробное консультирование по жилищным вопросам, в соответствии с актуальными событиями рынка недвижимости, аналитическими материалами и практическими советами наших специалистов. Клиенты доверяют нам, остаются довольными своим выбором, рекомендуют нас своим знакомым
Адвокаты и юристы портала имеют семилетний опыт работы на рынке услуг недвижимости и права. Полученные за время работы навыки и знания позволяют нам эффективно решать проблемы стоящие перед клиентами.
Задать вопрос на сайте
Введите Тему вопроса (Title), Ваше сообщение (Feedback or comments)
Чтобы отправить сообщение нажмите голубую кнопку "Send feedback" внизу. Ответ на Ваш вопрос появится в разделе Ответы на Вопросы.
Нехорошая квартираВопрос о порядке выселения отказавшихся от участия в приватизации - один из наиболее острых в жилищном праве. Однажды защитив права таких граждан, законодатель создал проблему, которая на сегодняшний день...
Гражданский Кодекс Российской Федерации1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в...
Риски при покупке квартирыВ настоящее время очень мало строительных проектов реализуются в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ, который определяет серьезные гарантии для будущих новоселов. Во всех остальных случаях застройщики...
Ответы на Вопросы 