Комплексность и реальность оценки рисков с недвижимостью
Исходя из практики, можно сказать, (подробнее в материалах сайта) что плохой юрист не увидит в сделке, связанной с недвижимостью, рисков вообще, хороший — только гражданско-правовые, очень хороший — все риски в комплексе и только отличный оценит вероятность их наступления. Конечно, поясню сказанное.
Комплексность оценки рисков
Во-первых, любой договор или сделку, связанную с недвижимостью, необходимо анализировать с точки зрения возникновения всех рисков ( гражданско-правовых, налоговых, рисков, связанных с деятельностью Финмониторинга, ФАС, уголовно-правовых и пр.), а не только с гражданско-правовой точки зрения ( нет ли возможности у делового партнера вас обмануть или оспорить сделку). Более того, отдельные виды рисков могут быть связаны между собой. И не заметив один из них, вы можете автоматически проигнорировать другие. Конечно, приведу конкретный пример.
Пример 1
В одно агентство недвижимости, находящееся в Москве, поступил следующий заказ от клиента: помочь реализовать квартиры в домах, которые были построены в г. Краснодаре. Естественно, продажами заниматься должны конкретные люди ( брокеры), так как предполагается длительная реализация проекта. А значит, было бы логично, если бы они жили в этом городе. То есть агентству недвижимости в Москве необходимо было найти в г. Краснодаре агентов по продаже недвижимости и заключить с ними либо трудовой, либо гражданско-правовой договор. Нам кажется, сразу же возникает ряд вопросов: если договор будет носить характер трудового, как его заключать? Если люди будут работать в Краснодаре, то принимать их следует либо в отдельное юридическое лицо, либо в территориально обособленное подразделение ( например, филиал) уже имеющегося агентства недвижимости. А ни того ни другого в момент заказа проекта у агентства недвижимости не было. Если принимать людей по гражданско-правовому договору, не будет ли каких-нибудь рисков? Люди, которые отвечали за разработку проекта, категорически не хотели заниматься регистрацией филиала. Конечно, поэтому в конечном итоге было придумано несколько вариантов оформления брокеров на работу: заключение со всеми работниками гражданско-правового договора; заключение со всеми работниками гражданско-правового договора при том, что все они регистрировались как индивидуальные предприниматели; заключение с одним из работников , который регистрировался как индивидуальный предприниматель, (подробнее в материалах сайта) гражданско-правового договора и прием на работу всех остальных сотрудников по трудовому договору к нему; оформление работников в головной офис и отправка их в Краснодар в командировку; оформление работников как надомников; принятие работников на работу в агентство по подбору персонала, находящееся в Краснодаре, и заключение с агентством недвижимости гражданско-правового договора о лизинге персонала; схема с простым товариществом. На некоторых рисках, которые мне пришлось описывать в заключении к каждому из предложенных вариантов, мы подробнее остановимся чуть ниже. Однако, несомненно в целом практически за всеми предложенными схемами обхода открытия филиала виделся общий весомый риск. Дело в том, что в соответствии со статьей 11 НК РФ обособленное подразделение организации — любое территориально обособленное от нее подразделение, по месту нахождения которого оборудованы стационарные рабочие места. Конечно, признание обособленного подразделения организации таковым производится независимо от того, отражено или не отражено его создание в учредительных или иных организационно-распорядительных документах организации, и от полномочий, которыми наделяется указанное подразделение. Конечно, при этом рабочее место считается стационарным, если оно создается на срок более одного месяца.
Проще говоря, если вы фактически приняли на работу людей в другом городе и они трудятся в здании, которое находится в вашем фактическом владении более месяца, вы имеете обособленное структурное подразделение вне зависимости от того, что вы забыли его зарегистрировать. В соответствии с налоговым законодательством по обособленному структурному подразделению должна сдаваться отдельная отчетность, (подробнее в материалах сайта) которую, естественно, никто сдавать не собирался — каждая схема реализации проекта строилась на том, что обособленного подразделения как бы нет. Нам кажется, соответственно в целом такие действия носили название противодействие налоговому контролю и подпадали под санкции сразу нескольких статей главы 16 НК РФ. Так как де-факто под гражданско-правовыми отношениями фактически в большинстве схем скрывались трудовые, нарушался ТК РФ, что могло в соответствии с КоАП РФ повлечь дисквалификацию руководителя организации. Более того, с агентством недвижимости третьим лицом был заключен лицензионный договор, в котором было указано, что один из товарных знаков предоставляется ему с условием того, что это агентство недвижимости не будет совершать налоговые правонарушения. В противном случае товарный знак отбирался, а агентство выплачивало правообладателю огромные штрафы. Таким образом, одна причина фактически порождала наличие и трудовых, и административных, и налоговых, и гражданско-правовых рисков.
Данный пример наглядно иллюстрирует, что отдельные виды правовых рисков могут быть тесно взаимосвязаны между собой и возникновение одних автоматически повлечет за собой возникновение других.
Реальность оценки рисков
Итак, допустим, что все риски ( гражданско-правовые, налоговые, уголовно-правовые и пр.) выявлены. Если это так, то перед нами действительно более чем хорошее юридическое заключение. Но одно дело сказать обо всех возможных рисках, другое — оценить их вероятность.
Пример 2
Возьмем, например, ту же самую вексельную схему продажи квартир. Конечно, помимо гражданско-правовых рисков, продавец гипотетически рискует быть привлеченным к налоговой ответственности, а если он вдруг решит продать квартиру в строящемся доме второй раз, а первому покупателю-вексельнику отдаст деньги — привлеченным к уголовно-правовой ответственности за мошенничество. Однако, несомненно если конкретные примеры привлечения к налоговой ответственности за использование вексельной схемы привести можно, то к уголовно-правовой — достаточно трудно. Единственное громкое дело, касающееся жилья и привлечения к ответственности по статье 159 УК РФ, связано с Социальной инициативой , которая одновременно ничего не строила и не возвращала деньги.
То есть одни риски могут быть действительно реально велики, а другие формально могут присутствовать, (подробнее в материалах сайта) но на практике вероятность того, что лицо действительно будет привлечено к ответственности, будет не столь велика. Конечно, если, например, юрист на практике работает с органами правопорядка, он знает, какие статьи в УК РФ работающие, а по каким очень сложно возбудить уголовное дело и тем более довести его до суда. Но если такого опыта нет, по уголовным делам можно смотреть соответствующую статистику, по налоговым — арбитражную практику и т.д., для того чтобы понимать, (подробнее в материалах сайта) какие риски реальные, а какие гипотетические.
Автор: Хачатурян Ю. www.top-personal.ru
. Наш
Добро пожаловать!!!
Мы являемся надежным партнером в сфере оказания юридических услуг в области недвижимости всех видов. Мы строго придерживаемся договорных обязательств и стандартов конфиденциальности, а так же ориентируемся на долгосрочные партнерские отношения.
Сопровождение сделок купли-продажи объектов недвижимости и бизнеса. Подготовка и регистрация договоров купли-продажи, аренды, дарения, займа. Проверка юридической чистоты объекта. Оформление документов. Безопасность денежных взаиморасчётов. Согласование перепланировок. ТСЖ, управление многоквартирными домами. Долевое строительство. Договор ренты, договор пожизненного содержания с иждивением.
Мы стремимся помогать людям в сложившихся жизненных ситуациях в вопросах нашей специализации, способствовать созданию цивилизованного рынка недвижимости и юридических услуг, где отношения между клиентами и специалистами компании основаны на взаимном доверии и уважении.
Если Вам необходима срочная консультация, или профессионально составленные документы правового характера - мы предлагаем подробное консультирование по жилищным вопросам, в соответствии с актуальными событиями рынка недвижимости, аналитическими материалами и практическими советами наших специалистов. Клиенты доверяют нам, остаются довольными своим выбором, рекомендуют нас своим знакомым
Адвокаты и юристы портала имеют семилетний опыт работы на рынке услуг недвижимости и права. Полученные за время работы навыки и знания позволяют нам эффективно решать проблемы стоящие перед клиентами.
Задать вопрос на сайте
Введите Тему вопроса (Title), Ваше сообщение (Feedback or comments)
Чтобы отправить сообщение нажмите голубую кнопку "Send feedback" внизу. Ответ на Ваш вопрос появится в разделе Ответы на Вопросы.
Министерство юстиции России закончило работу над стратегическими изменениями Гражданского кодекса РФ. Законопроект должен начать действовать с 1 сентября текущего года. Новый документ предусматривает, что все сделки, которые влекут возникновение, прекращение...
ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 23 октября 2009 г. Конечно, по делу N А27-1038/2009 пояснил, что указания в договоре залога о содержании, объеме и сроке исполнения обеспечиваемого обязательства, определенных...
Требования к оформлению договора займаДовольно часто при недостаточности собственных средств организации предпочитают не обращаться в банк, а брать взаймы у своих партнеров.По договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность...
Сделки с недвижимостью 