Вопрос: Организации заключили договор купли-продажи недвижимого имущества. Стоимость имущества по договору оказалась значительно ниже его рыночной стоимости. Мы полагаем, может ли данный факт свидетельствовать о притворном характере данной сделки?
Ответ: Сам по себе факт определения в договоре купли-продажи стоимости отчуждаемого имущества ниже рыночной не свидетельствует о притворном характере сделки. Вместе с тем отмечаем, что в арбитражной практике имеются случаи, когда продажа имущества по заниженной цене признавалась притворной сделкой, поскольку воля сторон была направлена на совершение сделки дарения, в связи с чем заинтересованным лицам, возможно, придется отстаивать ту или иную позицию в суде с учетом изложенной информации.
Обоснование: В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, (подробнее можно задать вопрос на сайте) когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, (подробнее можно задать вопрос на сайте) когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Следовательно, возмездность служит непременным признаком договора купли-продажи.
Согласно п. 1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 170 ГК РФ.
Следовательно, отличительной чертой договора дарения является то, что одна сторона осуществляет в отношении другой стороны какие-либо юридически значимые действия, не требуя при этом встречного исполнения.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.
Таким образом, действующее гражданское законодательство, определяя сделку, совершенную с целью прикрыть другую сделку, ничтожной, не дает ответа на вопрос, возможно ли считать сделку по купле-продаже имущества по цене ниже рыночной, совершенную между юридическими лицами, фактически сделкой дарения, то есть притворной сделкой.
Арбитражная практика по данному вопросу не имеет единообразного подхода.
Так, ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 05.11.2009 по делу N А58-168/09 отметил, что ссылка истца на значительное занижение цены по сравнению с рыночной стоимостью имущества правомерно не признана судами в качестве правового основания для признания совершенной сделки ничтожной в связи с ее притворностью. Кроме того, занижение стоимости имущества при его продаже, даже если оно и имело место, само по себе не является основанием для признания сделки недействительной.
ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 22.12.2009 по делу N А56-18840/2009, рассматривая аналогичную ситуацию, сделал вывод, что действующее законодательство не содержит императивных норм определения цены.
ФАС Центрального округа в Постановлении от 10.06.2010 по делу N А35-2943/09-С12, рассматривая аналогичный спор, отметил, что оспариваемый договор купли-продажи сторонами исполнен, договор является возмездным, сделать вывод о том, что он прикрывает договор дарения, не представляется возможным.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 10.08.2009 по делу N А58-168/2009 отметил, что стоимость отчуждаемой скважины определена сторонами в договоре, следовательно, рассматриваемая сделка является возмездной и доводы истца об указании в договоре купли-продажи скважины цены имущества, отличной от ее рыночной стоимости, не свидетельствует о притворном характере сделки.
Вместе с тем при разрешении данной категории споров арбитражные суды нередко делают иные выводы.
Так, ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 01.03.2011 по делу N А75-4776/2007 сделал вывод, что рыночная стоимость отчужденного имущества многократно превысила стоимость недвижимого имущества, отчужденного по спорному договору купли-продажи. Следовательно, суды обоснованно указали на продажу имущества по многократно заниженной цене и сделали правомерный вывод о нарушении требований закона при заключении оспариваемой сделки.
ФАС Поволжского округа в Постановлениях от 25.01.2011 по делу N А65-19357/2009, от 24.01.2011 по делу N А65-19351/2009 указал, что определенная в договорах цена сделки с учетом рыночной стоимости недвижимого имущества, правового содержания договора купли-продажи, признаком которого является реальная возмездность сделки, не может свидетельствовать о соразмерной плате или ином встречном предоставлении, следовательно, имеются признаки притворности сделки, прикрывшие собой практически безвозмездную передачу имущества.
ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 18.03.2010 по делу N А03-12530/2008, установив, (подробнее можно задать вопрос на сайте) что отчуждение имущества по заниженной цене прикрывает собой договор дарения, пришел к выводу о недействительности договора купли-продажи в силу его несоответствия закону.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 23.04.2010 N 07АП-1872/09 по делу N А67-4856/2007 сделал вывод, что оспариваемая сделка купли-продажи недвижимости притворна, поскольку продажей имущества по заниженной цене стороны прикрыли дарение и воля сторон была направлена на совершение сделки дарения.
Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное, считаем, что сам по себе факт определения в договоре купли-продажи стоимости отчуждаемого имущества ниже рыночной не свидетельствует о притворном характере сделки. Вместе с тем отмечаем, что в арбитражной практике имеются случаи, когда продажа имущества по заниженной цене признавалась притворной сделкой, поскольку воля сторон была направлена на совершение сделки дарения, в связи с чем заинтересованным лицам, возможно, придется отстаивать ту или иную позицию в суде с учетом изложенной информации.
Автор: А.В.Шаталов ,
Добро пожаловать!!!
Мы являемся надежным партнером в сфере оказания юридических услуг в области недвижимости всех видов. Мы строго придерживаемся договорных обязательств и стандартов конфиденциальности, а так же ориентируемся на долгосрочные партнерские отношения.
Сопровождение сделок купли-продажи объектов недвижимости и бизнеса. Подготовка и регистрация договоров купли-продажи, аренды, дарения, займа. Проверка юридической чистоты объекта. Оформление документов. Безопасность денежных взаиморасчётов. Согласование перепланировок. ТСЖ, управление многоквартирными домами. Долевое строительство. Договор ренты, договор пожизненного содержания с иждивением.
Мы стремимся помогать людям в сложившихся жизненных ситуациях в вопросах нашей специализации, способствовать созданию цивилизованного рынка недвижимости и юридических услуг, где отношения между клиентами и специалистами компании основаны на взаимном доверии и уважении.
Если Вам необходима срочная консультация, или профессионально составленные документы правового характера - мы предлагаем подробное консультирование по жилищным вопросам, в соответствии с актуальными событиями рынка недвижимости, аналитическими материалами и практическими советами наших специалистов. Клиенты доверяют нам, остаются довольными своим выбором, рекомендуют нас своим знакомым
Адвокаты и юристы портала имеют семилетний опыт работы на рынке услуг недвижимости и права. Полученные за время работы навыки и знания позволяют нам эффективно решать проблемы стоящие перед клиентами.
Задать вопрос на сайте
Введите Тему вопроса (Title), Ваше сообщение (Feedback or comments)
Чтобы отправить сообщение нажмите голубую кнопку "Send feedback" внизу. Ответ на Ваш вопрос появится в разделе Ответы на Вопросы.
Гражданский Кодекс Российской Федерации1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в...
В случае отказа в одностороннем порядке от исполнения договора социального найма - договор в отношении него считается расторгнутым В случае отказа в одностороннем порядке от исполнения...
Документы для государственной регистрацииГосударственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов ( п. 3 ст. 13 Федерального закона N 122-ФЗ).Заявление на государственную...
Ответы на Вопросы 