Вопрос: Организация арендатор офиса при расчете налога на прибыль включила в расходы арендные платежи по не зарегистрированному в установленном порядке договору аренды сроком на 5 лет.
Правомерно ли в данном случае привлечение арендатора к ответственности на основании п. 1 ст. 122 НК РФ, если им были представлены в качестве подтверждения платежные поручения и акт сверки взаимных расчетов, (подробнее можно задать вопрос на сайте) составленные в соответствии с требованиями действующего законодательства?
Ответ: Неправомерность привлечения арендатора к ответственности на основании п. 1 ст. 122 Налогового кодекса РФ, если он при расчете налога на прибыль включил в расходы арендные платежи по не зарегистрированному в установленном порядке договору аренды сроком на 5 лет, в случае представления им в качестве подтверждения платежных поручений и акта сверки взаимных расчетов, (подробнее можно задать вопрос на сайте) составленных в соответствии с требованиями действующего законодательства, очевидно, придется доказывать в суде.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды ( имущественного найма) арендодатель ( наймодатель) обязуется предоставить арендатору ( нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ( далее Закон N 122-ФЗ) указано, что недвижимое имущество ( недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с данным Федеральным законом, земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.
Пунктом 6 ст. 12 Закона N 122-ФЗ установлено, что разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению.
Несмотря на то что в ГК РФ отсутствуют нормы, прямо указывающие на государственную регистрацию договоров аренды нежилых помещений, и принимая во внимание тот факт, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, к договорам аренды нежилых помещений применяются правила п. 2 ст. 651 ГК РФ ( п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений ).
В соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты ( а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, убытки), осуществленные ( понесенные) налогоплательщиком.
Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.
Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и ( или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы ( в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором). Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ в состав внереализационных расходов, (подробнее можно задать вопрос на сайте) не связанных с производством и реализацией, включаются обоснованные затраты на осуществление деятельности, непосредственно не связанной с производством и ( или) реализацией. К таким расходам относятся, в частности, расходы на содержание переданного по договору аренды ( лизинга) имущества ( включая амортизацию по этому имуществу).
Пунктом 1 ст. 862 ГК РФ установлено, что при осуществлении безналичных расчетов допускаются расчеты платежными поручениями, по аккредитиву, чеками, расчеты по инкассо, а также расчеты в иных формах, предусмотренных законом, установленными в соответствии с ним банковскими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота.
На основании п. 1 ст. 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ О бухгалтерском учете ( далее Закон N 129-ФЗ) все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет.
Согласно п. 2 ст. 9 Закона N 129-ФЗ первичные учетные документы принимаются к учету, если они составлены по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации, а документы, форма которых не предусмотрена в этих альбомах, должны содержать определенные в данной норме обязательные реквизиты.
Форма акта сверки взаимных расчетов не утверждена, следовательно, организация может самостоятельно ее утвердить с соблюдением правил, установленных п. 2 ст. 9 Закона N 129-ФЗ, и использовать в качестве первичного учетного документа вместе с платежными поручениями.
В соответствии с п. 1 ст. 122 НК РФ неуплата или неполная уплата сумм налога ( сбора) в результате занижения налоговой базы, иного неправильного исчисления налога ( сбора) или других неправомерных действий ( бездействия) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога ( сбора).
Пунктом 1 ст. 165 ГК РФ установлено, что несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
В п. 1 ст. 167 ГК РФ указано, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре ( в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Исходя из анализа вышеуказанных норм нерегистрация в установленном порядке договора аренды нежилого помещения сроком не менее года, несмотря на то что признает сделку ничтожной, не влечет юридических последствий в отношении налогообложения организации, а также не запрещает осуществлять арендные платежи в такой ситуации, а также в качестве подтверждения включения арендных платежей в состав расходов при расчете налога на прибыль могут быть представлены в данном случае платежные поручения и акт сверки взаимных расчетов, (подробнее можно задать вопрос на сайте) составленные в соответствии с требованиями действующего законодательства, при условии экономического обоснования данных платежей в соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ.
ФАС Поволжского округа в своем Постановлении от 05.03.2010 N А12-12633/2009 установил, что законодательством закреплена обязанность осуществлять плату за пользование имуществом в такой ситуации, а также при условии того, что такое имущество было использовано для целей извлечения прибыли, а соответственно, его использование было экономически обоснованно, расходы по уплате платежей за пользование данным имуществом подтверждены платежными поручениями и актами сверки, составленными в соответствии с требованиями действующего законодательства. Следовательно, у налогового органа отсутствовали основания для исключения данных расходов из состава внереализационных расходов, (подробнее можно задать вопрос на сайте) уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль.
Также по данному вопросу возможна другая точка зрения, согласно которой расходы по ничтожной сделке не соответствуют критериям п. 1 ст. 252 НК РФ. Как отмечает Минфин России в своих письмах, арендатор вправе учитывать арендную плату в составе расходов с момента получения объекта недвижимости в пользование в том случае, если договор уже зарегистрирован или находится на государственной регистрации ( Письма от 12.07.2006 N 03-03-04/2/172, от 17.02.2006 N 03-03-04/3/3).
Автор: Н.В.Савин
Центр методологии бухгалтерского учета
и налогообложения
Добро пожаловать!!!
Мы являемся надежным партнером в сфере оказания юридических услуг в области недвижимости всех видов. Мы строго придерживаемся договорных обязательств и стандартов конфиденциальности, а так же ориентируемся на долгосрочные партнерские отношения.
Сопровождение сделок купли-продажи объектов недвижимости и бизнеса. Подготовка и регистрация договоров купли-продажи, аренды, дарения, займа. Проверка юридической чистоты объекта. Оформление документов. Безопасность денежных взаиморасчётов. Согласование перепланировок. ТСЖ, управление многоквартирными домами. Долевое строительство. Договор ренты, договор пожизненного содержания с иждивением.
Мы стремимся помогать людям в сложившихся жизненных ситуациях в вопросах нашей специализации, способствовать созданию цивилизованного рынка недвижимости и юридических услуг, где отношения между клиентами и специалистами компании основаны на взаимном доверии и уважении.
Если Вам необходима срочная консультация, или профессионально составленные документы правового характера - мы предлагаем подробное консультирование по жилищным вопросам, в соответствии с актуальными событиями рынка недвижимости, аналитическими материалами и практическими советами наших специалистов. Клиенты доверяют нам, остаются довольными своим выбором, рекомендуют нас своим знакомым
Адвокаты и юристы портала имеют семилетний опыт работы на рынке услуг недвижимости и права. Полученные за время работы навыки и знания позволяют нам эффективно решать проблемы стоящие перед клиентами.
Задать вопрос на сайте
Введите Тему вопроса (Title), Ваше сообщение (Feedback or comments)
Чтобы отправить сообщение нажмите голубую кнопку "Send feedback" внизу. Ответ на Ваш вопрос появится в разделе Ответы на Вопросы.
Регистрация договора и перехода права собственности на жилые помещенияСВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУДОПРЕДЕЛЕНИЕ от 16 августа 2011 г. Конечно, по делу N 33-11345/2011Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:...
Выселение за долги из квартиры, часть ипотеки по которой оплачена маткапиталом Российская газета www.rg.ru Текст: Дмитрий Шилов Вопрос: Из купленной в ипотеку квартиру на основании судебного решения...
О возврате аванса в виде неосновательного обогащенияСуд удовлетворил иск о возврате аванса в виде неосновательного обогащения в связи с отсутствием у ответчика оснований для его удержания, поскольку договоры аренды не...
Ответы на Вопросы 